フランスでの住宅購入

既に全額を所有している場合は、

この場合、所有者から直接簡単にプロパティを購入できます。

セラーに現金を直接支払わないことが非常に重要です。

フランスでは、必要な確認と支払いはすべて、公認の法律の専門家である「公認の法律」または「notaire」を通じて行われます。

ホームローン が必要な場合

たいていの人は、家事を買うのに必要な全額を持っていません。

そのため、銀行からの貸出金に申請することが一般的です。

フランスの住宅ローンに関する重要なお知らせ：

• 返済期間は一般的に 5年から 25年の間です。
• 金利は当初から固定され、ローン期間全体で同じままになります。ただし、後で銀行と再交渉できる場合があります。

銀行は、ローン申請を承認する前に満たす必要のある財務条件を課します。例えば

• 安定した所得、例えば、「CDI」と呼ばれる長期の雇用契約。あるいは、自営業の場合は、年間売上高が過去 3年間で安定に増加する場合も同様です。
• 債務比率、または「taux d’endettement」が月収の 35% を超えないもの。用語「taux d’endettement」は、毎月銀行に返済するローンが、及びその他の融資や賃料とともに、税込み月収の 35% を超えないことを意味します。
• 貴方のアカウントで既に利用できるお金があります。これは、物件への支払いの頭金でまたは「apport」と呼ばれます。銀行やプロフィールによっては、「apport 」が購入価格の 5% から 20% になる場合があります。ただし、場合によっては、「apport」なしにローンを取得することもできます。

このツール を使用すると 、借用できる額を確認できます。

購入価格の一定割合の資金を最初から持つ必要があります。

売主に購入の申し出が受理されたら、売却を確実にするために「acompte」 または前払いと呼ばれる最初の支払いをしなければなりません。

• 「séquestre」とも呼ばれるこのデポジットまたは「acompte」は、法的に販売価格の 10% に決められています。しかし、販売者と5% しか支払わないように、交渉することができます。
• 法律専門家を通じて支払わなければなりませんが、公証人または「notaire」 と呼ばれます。売り手に直接支払わないでください。
• この金額は最終支払いから差し引かれます。
• 住宅ローンを使って物件を購入する場合、銀行によってこの金額は支払いの一部または全部と見なされ、つまり「apport」です。

購入時にお支払いいただく費用は、それぞれ異なります。

• 公証人または 「notaire」と呼ばれる法律専門家の費用は、公式文書の草案を作成します。これらのコストは、取得費用または「frais d’acquisition」と呼ばれ、不動産物件の価格の約 7% です。このツール を使って 、これらのコストを見積もります。
• 販売が不動産業者を仲介すれば、不動産会社の仲介手数料。これらのコストは通常、不動産物件価格の 3 〜 5% になります。これらは、販売者と不動産仲介業者の契約に基づき、販売者または購入者のいずれかに支払われます。
• 毎年支払われる地方税。購入した年には、これは署名した日に基づいて販売者と共有されます。「notaire」 は分布を計算します。
• 入居前に家の中で行うべき作業について

家を所有すると、不動産の所有権に関する継続的に費用が発生します。

• 年間地方税。
• アパートを購入したのであれば、共同所有料金がかかります。
• 自宅で行うメンテナンス作業。
• 銀行の住宅ローンで不動産を購入した場合：
  • ローンの毎月返済。
  • ローンに関連する利息。

お得な取引を見つける

銀行からのローンで不動産の購入代金を支払う場合は、銀行のオファーを比較し、見学を始める前に手続きを開始することをお勧めします。

そのためには、ブローカーまたは「courtier」と呼ばれる住宅ローンの比較を専門とする専門家を雇うことができます。

「accord de principe」（購入のための原則的合意）を得ること。

最もお得な取引銀行を選んだら、「accord de principe」と呼ばれる書類をもらえるようにしてください。この書類は、購入したい不動産を見つけた後、銀行が融資申請を続行する意思を確認するためのものです。

この書類は売り手を安心させ、オファーが受け入れられる可能性を高めます。

不動産物件を購入の一環として、プロセスの各段階で以下の書類の提出を求められることが多いようです。

• パスポート、身分証明書、またはフランスでの入国許可証「visa」と呼ばれる認可する書類や、居住許可書「titre de séjour」などの身分証明書のコピー。
• 現在テナントの場合は、契約書のコピーと最後の家賃の領収書。
• パートナーと一緒に購入する場合、婚姻関係を示す書類。
• 経済力を証明する書類。例えば：
  • 必要な資金があることを証明する銀行からの証明書
  • 過去二回の納税通知書
  • 従業員の場合、最近の 3 つの給与明細
  • 自営業の場合、最近の 3 つの財務諸表。
• 銀行口座証明書、または 「relevé d'identité bancaire（RIB）」 必要な支払いをより簡単に行うためにフランスの銀行口座を持つことをお勧めしますが、これは必須ではありません。
• 不動産物件購入に銀行ローンが必要で、すでに銀行で手続きを開始している場合は、「accord de principe」という書類で、購入したい不動産物件が見つかったら住宅ローンの審査を続けるという銀行の意思を確認します。

まず、さまざまな分譲住宅物件を探して、見学することから始めていいでしょう。

利用可能な物件を探す

物件を検索するには、次の操作を行います。

• 「SeLoger」、「Pap」或は「Leboncoin」 などの専門サイトのオンライン広告を見ます。
• 不動産仲介業者に依頼します。

情報収集

所有者や不動産会社とやりとりする際は、十分に注意すること オファーを作成する前に考慮すべき点はたくさんあります。例えば：

• 平方メートルあたりの価格です。このウェブサイトを見ることで、の近隣の以前の販売と比較することができます。
• ホームがさらされるリスク。財産診断または「diagnostic immobilier」と呼ばれるさまざまなリスクを提示書類を見せてもらうことができます。例えば、アスベストの存在又は洪水の危険性を示している場合があります。
• 地方税の額 これらは、毎年支払うべき税金です。
• アパートの場合：
  • 共同所有者の費用または「charge de copropriété」は， 建物のメンテナンスと使用にかかる費用です。
  • 共同所有者会議の最後の 3 つの記録された議事録は、今後数年間に建物内で実施される予定の工事について調べます。進行中の問題だけではなく、費用の支払いが必要です。「procès-verbal d'assemblée générale」 と呼ばれます。将来的に高額な工事を回避するために、物件を売却することもあるため、これらの文書は慎重に調べてください。
  • この文書は、共同者規則または「règlement de copropriété（RCP）」と呼ばれ、建物内で尊重される規則を規定しています。

市庁舎や「mairie」に連絡

「mairie」として知られる町または都市の行政当局に連絡することをお勧めします。

• 近隣住民に影響を及ぼす可能性のある都市開発プロジェクトについて知らされます。
• 増築を考えている場合は、「plan local d’urbanisme (PLU)」と呼ばれるローカルエリアでの計画ルールを定める文書の受領を依頼します。

気になる物件を見つかったら、すぐに売主へのオファーを作成することができます。

インターネット上のテンプレート（購入オファーレターテンプレート）は、「modèle lettre offre achat」に入力して検索ができます。

オファーでは以下を指定する必要があります：

• 物件を購入することを申し出た価格は、売主が提供する価格と異なる場合があります。
• オファーの有効期間は、通常最大で 1 週間です。

取り消しオプション

「promesse de vente」または「compromis de vente」として知られる購入契約に署名するまで、いかなる結果もなくいつでもこのオファーを取り消すことができます。

これは、ステップ 1 に記載されているすべての情報を受け取っていない場合でも、オファーを作成できることを意味します。

販売者の対応

見積書の有効期間内であれば、販売者は見積書の受諾または拒否を決定することができます。

却下された場合、彼らは異なった価格で提案をすることができます。

逆に、貴方も提案を承諾または却下できます。

見積書が受諾されたら、取引を完了するために売り手と買い手が法的にコミットする書類に署名します。

この書類は、資産の購入を保護するために使用されます。これはバイヤーである方を守るための非常に重要なステップです。

本書類は、「compromis de vente」または「promesse de vente」と呼ぶことができます。法的観点から見ればは 異なる2 つの文書ですが、実際には非常に似ています。

原稿の作成と署名

この書類を作成するために、認証された証書または「acte authentique」という正式な証書を作成してもらうことが不可欠です。これは、公証人つまり「notaire」として知られる法律の専門家が完成します。

この「notaire」は、すべてが正しく行われていることを確認し、貴方が認識できなかった特定のリスクを警告してくれます。

また、私的証書の「acte sous signature privée」または「acte sous seing privé」と呼ばれる書類に署名することもできます。これは、個人が契約を締結し、署名した契約書です。ただし、これはまったく推奨されておらず、非常に重大なリスクがあります。

有効期間

この書類は、署名時に定義された期間に有効です。

• 「promesse de vente」は、通常 2 〜 3 ヶ月間有効です。
• 「compromis de vente」は最低 3 ヶ月間有効です。

この期間が過ぎた場合のみ、販売の公式決定または「acte de vente」に署名できます。

利用規約

「promesse de vente」または「compromis de vente」に署名した場合、この文書で販売に関する諸条件を指定する必要があります。

「clauses suspensives」という購入条件を含めることができます。例えば :

• 銀行から住宅ローンを取得すること
• 計画の許可を得ていること。

「Clauses suspensives」により、これらの条件が満たされていない場合でも、販売終了までに、いつでもいかなる結果なく購入を取り下げることができます。

デポシートと呼ばれる 最初の支払い 、 または 「acompte」或は「séquestre」

署名した時点で、購入金額の最初の部分つまり手付金、或は 「acompte」 または 「séquestre」をお支払いいただく必要があります。

法律によれば、「acompte」は物件資産価格の 10% でなければなりません。しかし、販売者とわずか 5% しか支払えないように交渉できます。

この支払いは、専門家を通じて支払い、例えば不動産仲介会社や公証人の「notaire」。売り手に直接支払わないでください。

正当な理由のない撤回権

「promesse de vente」または「compromis de vente」に署名すると、10日間の期間を持っている条件、その期間に：

• 買い主は、正当な理由なく物件の購入を取り消し、手付金または「 acompte」を回収ことができます。
• 売り手が撤回することができません。

この 10 日間の期間が過ぎてから、物件の購入を取り消したい場合：

• 支払い済みの「acompte」を回復することはできません
• 「acompte」がわずか 5% の場合、その補償額は物件価格の 10% となるために、販売者にさらに 5% を支払う必要があります。

購入代金の支払いに住宅ローンが必要な場合は、銀行に連絡して、正式に依頼し、契約する必要があります。

「compromis de vente 」または「promesse de vente」の有効期間が過ぎたら、売約証書または「acte de vente」として知られる正式な販売文書に署名することができます。

これは貴方が不動産の所有者になる時です。

本書は必須項目です。これは公証人または「notaire」として呼ばれる法律的専門家によって作成される必要があります 。

公証人の選択

売り手と共通する「notaire」を 1人選ぶことも、異なるもの2 人を選ぶこともできます。

支払額

売却証書が署名された後、以下を支払わなければなりません。

• 不動産の購入価格に対応する合計。支払いは「notaire」を通じて行われるものであり、売り手に直接行われることはありません。
• 「notaire」の料金。

すると、ご自宅に鍵が送られてきます。

売却が完了した時点で、「notaire」は、また税務当局へ「acte de vente」を登録し、認証済みの契約証書「acte authentique」を受け取るなど、いくつかの措置を講じる必要があります。

この書類は、所有権証明書となり、地元の公証人役場または「office notarial」で 100年間保管され後、地方公文書館に委託されることになります。