Fransa'da ev satın almak

İhtiyacınız olan tam tutara zaten sahipseniz

Bu durumda, mülkleri doğrudan sahibinden kolayca satın alabilirsiniz.

Satıcıya asla doğrudan para ödememeniz son derece önemlidir.

Fransa'da, gerekli tüm doğrulama ve ödemeler, noter veya "notaire" adı verilen yetkili bir hukuk uzmanı aracılığıyla gerçekleştirilir.

Ev kredisine ihtiyacınız varsa

Çoğu insan bir evi hemen satın almak için gerekli miktarın tamamına sahip değildir.

Bu nedenle bir bankadan kredi talep etmek yaygındır.

Fransa'daki ev kredileri hakkında bazı önemli bilgiler:

• Ödeme süreleri genellikle 5 ile 25 yıl arasındadır.
• Faiz oranı başlangıçta sabitlenir ve tüm kredi süresi boyunca aynı kalır. Ancak, bazen daha sonra banka ile yeniden müzakere etmek de mümkündür.

Bankalar, kredi başvurusunu onaylamadan önce, karşılanması gereken finansal koşulları belirtirler, örneğin:

• İstikrarlı bir gelir, örneğin "CDI" adı verilen kalıcı bir istihdam sözleşmesi. Veya serbest meslek sahibi iseniz, istikrarlı bir işiniz veya son üç yılda artış gösteren bir yıllık geliriniz varsa.
• Aylık gelirinizin %35'ini aşmayan bir borç oranı veya "taux d'endettement". "Taux d'endettement" terimi, her ay bankanıza yapacağınız kredi geri ödemelerinin, diğer krediler ve kiralar ile birlikte, gelir vergileri öncesi aylık gelirinizin %35'ini geçemeyeceği anlamına gelir.
• Hesabınızda halihazırda mevcut olan para toplamı. Buna, mülkün ödenmesine katkıda bulunacak bir peşin ödeme veya “apport” denir. Bankalara ve profilinize bağlı olarak, talep edilen “apport”, satın alma fiyatının %5 ila %20'si arasında olabilir. Ancak bazı durumlarda “apport” olmadan da kredi alınabilir.

Ne kadar borç alabileceğinizi öğrenmek için bu aracı kullanabilirsiniz.

İlk andan itibaren toplam satın alma fiyatının belirli bir yüzdesine sahip olmanız gerekecektir.

Satın alma teklifiniz satıcı tarafından kabul edildikten sonra, satışı garanti altına almak için “acompte” adı verilen bir başlangıç ödemesi yapmanız veya veya depozito yatırmanız gerekecektir:

• “Séquestre” olarak da bilinen bu depozito veya “acompte”, yasal olarak satış fiyatının %10'udur. Ancak, satıcıyla yalnızca %5 ödemek için pazarlık yapmayı deneyebilirsiniz.
• Noter veya “notaire” adlı bir hukuk uzmanı aracılığıyla ödemeniz gerekir. Bunu asla doğrudan satıcıya ödemeyin.
• Bu tutar, son ödemeden düşülecektir.
• Mülk satın almak için ev kredisi kullanıyorsanız, bu tutar banka tarafından peşinatınızın veya “apport”unuzun bir parçası veya tamamı olarak kabul edilecektir.

Satın alma sırasında ödeme yapmanız gereken farklı maliyetler vardır:

• Resmi belgeleri hazırlayacak olan "noter" veya "notaire" adlı hukuk uzmanının masrafları. Satın alma maliyetleri ya da "frais d'acquisition" olarak bilinen bu maliyetler, mülk fiyatının yaklaşık %7'sidir. Bu masrafları bu aracı kullanarak tahmin edebilirsiniz.
• Satışın bir emlak komisyoncusu aracılığıyla yapılması durumunda, emlak komisyoncusunun ücretleri. Bu maliyetler genellikle mülk fiyatının %3 ila %5'i arasındadır. Satıcının, emlak komisyoncusu ile yaptığı anlaşmaya bağlı olarak, satıcı veya alıcı tarafından ödenir.
• Yıllık bazda ödenen yerel vergiler. Satın alma yılı için bunlar, imzaladığınız tarihe bağlı olarak satıcı ile paylaşılacaktır. “Notaire”, dağılımı hesaplayacaktır.
• Eve taşınmadan önce, evde yapılacak tüm işler.

Evin sahibi olduktan sonra, mülk sahipliği ile ilgili sürekli bir maliyet üstleneceksiniz:

• Yıllık yerel vergiler.
• Bir daire satın aldıysanız, ortak mülkiyet ücretleri.
• Evdeki tüm bakım çalışmaları.
• Mülkü bir bankadan ev kredisi ile satın aldıysanız:
  • Kredinin aylık geri ödemesi.
  • Kredi ile bağlantılı faiz.

En iyi teklifi bulmak

Gayrimenkul satın almak için bir bankadan krediye ihtiyacınız varsa, bankaların tekliflerini karşılaştırmanız ve teklifleri incelemeye bile başlamadan önce, süreci başlatmanız önerilir.

Bunu yapmak için, komisyoncu veya “courtier” adı verilen ve ev kredilerini karşılaştırma konusunda uzman bir profesyonel kiralayabilirsiniz.

Satın almanıza yardımcı olması için bir “accord de principe” (prensip anlaşması) edinme

Size en iyi teklifi sunan bankayı seçtikten sonra, onlardan “accord de principe” adlı bir belge isteyin. Bu belge, satın almak istediğiniz bir mülk bulduğunuzda bankanın ev kredisi başvurusuna devam etme isteğini teyit eder.

Bu belge, satıcıya güven verecek ve teklifinizin kabul edilmesi için daha yüksek bir şans sağlayacaktır.

Mülk satın alma işleminin bir parçası olarak, sizden muhtemelen sürecin çeşitli noktalarında aşağıdaki belgeleri sağlamanız istenecektir:

• Pasaportunuz, kimlik kartınız ve/veya Fransa'ya giriş yapmanıza izin veren "visa" ya da ikamet izniniz veya "titre de séjour" adlı bir belge gibi kimlik belgenizin bir kopyası.
• Halihazırda kiracıysanız, kira sözleşmenizin bir kopyası ve son kira makbuzunuz.
• Bir partnerle birlikte satın alıyorsanız, medeni durumunuzu gösteren belgeler.
• Finansal kaynaklarınızı kanıtlayan belgeler, örneğin:
  • bankanızdan, gerekli paraya sahip olduğunuzu kanıtlayan bir sertifika
  • son iki vergi bildiriminiz
  • bir çalışansanız, son üç maaş bordronuz
  • Serbest meslek sahibi iseniz, son üç mali tablonuz.
• Banka hesabı belgeniz veya "relevé d'identité bancaire (RIB)". Gereken farklı ödemeleri daha kolay yapabilmeniz için bir Fransız banka hesabınızın olması önerilir, ancak bu zorunlu değildir.
• Gayrimenkul satın almak için banka kredisine ihtiyacınız varsa ve bir banka ile süreci başlattıysanız, satın almak istediğiniz bir mülkü bulduktan sonra bankanın ev kredisi başvurusuna devam etme isteğini teyit eden “accord de principe” adlı belge.

Satılık çeşitli konut mülklerini arayarak ve ziyaret ederek başlayabilirsiniz.

Mevcut özellikleri bulma

Bir mülk aramak için, örneğin şunları yapabilirsiniz:

• "SeLoger", "Pap" veya "Leboncoin" gibi uzman sitelerdeki çevrimiçi reklamları görüntülemek
• bir emlak komisyoncusunun yardımını istemek.

Bilgi toplama

Mülk sahibi veya emlak komisyoncusu ile etkileşim kurarken çok dikkatli olun. Bir teklif vermeden önce dikkate alınması gereken pek çok husus vardır, örneğin:

• Bu web sitesine bakarak mahalledeki önceki satışlarla karşılaştırabileceğiniz metrekare başına fiyat.
• Evin maruz kaldığı riskler. Mülk teşhisi veya “diagnostic immobilier” adı verilen çeşitli riskleri sunan bir belgeyi görmek isteyebilirsiniz. Örneğin, asbest varlığı veya sel tehlikesi olduğunu gösterebilir.
• Yerel vergilerin miktarı. Bunlar her yıl ödemeniz gereken vergilerdir.
• Daire ise:
  • Müşterek mülkiyet ücretlerinin veya “charges de copropriété”in miktarı, diğer bir deyişle binanın bakımı ve kullanımı için ödemeniz gereken masraflar.
  • Önümüzdeki yıllarda binada yapılacak ve bedelini ödemeniz gereken işler ve devam eden herhangi bir sorun hakkında bilgi almak için, “procès-verbal d’assemblée générale” olarak adlandırılan son üç kat mülkiyeti toplantısının kayıtlı tutanakları. Bazen insanlar gelecekte maliyetli işlerden kaçınmak için satış yaptıklarından, bu belgeleri dikkatlice inceleyin.
  • Ortak mülkiyet yönetmeliği veya “règlement de copropriété (RCP)” olarak bilinen ve binada uyulması gereken kuralları belirleyen belge.

Belediye binası veya “mairie” ile iletişime geçin

Aşağıdakiler için kasabanın veya şehrin “mairie” olarak bilinen idari makamı ile iletişime geçmeniz tavsiye edilir:

• mahalleyi etkileyebilecek kentsel gelişim projelerinden haberdar olmak
• Bir ek yapı inşa etmeyi planlıyorsanız, “plan local d’urbanisme (PLU)” olarak adlandırılan ve yerel alandaki planlama kurallarını belirleyen belgeyi talep edin.

İlginizi çeken bir mülk bulduğunuzda, hemen satıcı için bir teklif hazırlayabilirsiniz.

Şablonları internette "modèle lettre offre achat” (satın alma teklifi mektubu şablonu) yazarak bulabilirsiniz.

Teklifinizde şunları belirtmeniz gerekir:

• satıcı tarafından teklif edilen fiyattan farklı olabilen, mülkü satın almak için teklif ettiğiniz fiyat
• teklifinizin geçerlilik süresi, genellikle en fazla bir haftadır.

Geri çekme seçeneği

Teklifinizi, “promesse de vente” veya “compromis de vente” olarak bilinen satın alma sözleşmesini imzalayıncaya kadar, herhangi bir sonuç olmaksızın istediğiniz zaman geri çekebilirsiniz.

Bu, Adım 1'de listelenen tüm bilgileri henüz almamış olsanız bile bir teklifte bulunabileceğiniz anlamına gelir.

Satıcının yanıtı

Teklifinizin geçerlilik süresi boyunca satıcı, teklifinizi kabul etmeye veya reddetmeye karar verebilir.

Reddetme durumunda size farklı bir fiyattan karşı teklifte bulunabilirler.

Bunun karşılığında, teklifini kabul edebilir veya reddedebilirsiniz.

Teklifiniz kabul edildiğinde, satıcı ve alıcının işlemi tamamlamasını yasal olarak taahhüt eden bir belge imzalayacaksınız.

Bu belge, mülkün satın alınmasını güvence altına almak için kullanılır. Bu, bir alıcı olarak sizi korumaya yönelik son derece önemli bir adımdır.

Bu belge “compromis de vente” veya “promesse de vente” olarak adlandırılabilir. Bunlar yasal açıdan iki farklı belgedir, ancak aslında çok benzer sonuçlara sahiptirler.

Belgenin hazırlanması ve imzalanması

Bu belgeyi hazırlamak için, tasdikli sözleşmenin veya “acte authentique” adı verilen resmi bir sözleşmenin düzenlenmesi esastır. Bu, noter ya da "notaire" olarak bilinen bir hukuk uzmanı tarafından gerçekleştirilir.

"Notaire", her şeyin doğru şekilde yapılmasını sağlayabilir ve tanımlayamadığınız belirli riskler konusunda sizi uyarabilir.

Ayrıca, “acte sous signature privée” veya “acte sous seing privé” adlı özel bir sözleşmenin imzalanması da mümkündür. Bu, özel şahıslar tarafından hazırlanan ve imzalanan bir anlaşmadır. Ancak bu kesinlikle önerilmez ve çok önemli bir risk teşkil eder.

Geçerlilik süresi

Bu belge imza tarihi itibariyle tanımlanmış bir dönem için geçerlidir:

• Bir "promesse de vente" genellikle iki ila üç ay geçerlidir.
• Bir “compromis de vente” en az üç ay boyunca geçerli olacaktır.

Resmi satış belgesini veya “acte de vente”yi ancak bu sürenin sonunda imzalayabilirsiniz.

Şartlar ve koşullar

Bir "promesse de vente" veya "compromis de vente" imzalarsanız, bu belgede satışın şartlar ve koşullarını belirtmelisiniz.

“Clauses suspensives” adı verilen satın alma koşullarını dahil edebilirsiniz, örneğin:

• bir bankadan ev kredisi almanız
• planlama iznini almanız.

“Clauses suspensives”, bu koşulların yerine getirilmemesi durumunda sizin için herhangi bir sonuç doğurmadan ve satışın sonuna kadar dilediğiniz anda, satın alma işleminden çekilmenize olanak sağlayacaktır.

Depozitonun veya “Acompte” veya “séquestre” adı verilen ilk ödemenin yapılması

İmzalama anında, satın alma tutarının depozito veya “acompte” veya “séquestre” olarak bilinen ilk kısmını ödemeniz gerekecektir.

Yasalara göre “acompte”, mülkün fiyatının %10'u olmalıdır. Ancak satıcı ile yalnızca %5 ödemek için pazarlık yapabilirsiniz.

Bu ödeme, bir emlak komisyoncusu veya noter "notaire" gibi bir profesyonel aracılığıyla yapılabilir. Bunu asla doğrudan satıcıya ödemeyin.

Gerekçesiz cayma hakkı

“Promesse de vente” veya “compromis de vente”yi imzaladıktan sonra, on günlük bir süre içinde aşağıdakiler meydana gelebilir:

• alıcı herhangi bir gerekçe göstermeksizin mülkün satın alımını iptal edebilir ve depozitoyu veya ödenen “acompte”yi geri alabilir
• satıcı cayamaz.

Bu on günlük süreden sonra, mülk satın alımını iptal etmek istiyorsanız:

• ödenen “acompte”yi geri alamazsınız
• ödediğiniz “acompte” sadece %5 ise, satıcıya, tazminatın mülkün fiyatının %10'u olması için ilave bir %5 daha ödemeniz gerekecektir.

Satın alma işleminizi ödemek için bir ev kredisine ihtiyacınız varsa, resmi talepte bulunmak ve sözleşmeyi imzalamak için bankayla iletişime geçmenin şimdi tam zamanıdır.

“Compromis de vente” veya “promesse de vente”nin geçerlilik süresi sona erdiğinde, satış belgesi veya “acte de vente” olarak bilinen resmi satış belgesini imzalayabilirsiniz.

Bu, mülkün sahibi olduğunuz andır.

Bu belge zorunludur. Bu, noter veya "notaire" olarak bilinen bir hukuk uzmanı tarafından oluşturulmalıdır.

Noter seçimi

Satıcı ile ortak bir "notaire" tutabilir veya iki farklı noter seçebilirsiniz.

Ödenecek tutarlar

Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra şunları ödemeniz gerekir:

• Mülkün satın alma fiyatına karşılık gelen tutar. Ödeme “notaire” aracılığıyla yapılır, asla doğrudan satıcıya yapılmaz.
• "Notaire" ücretleri.

Daha sonra evinizin anahtarlarını alacaksınız.

Satış tamamlandıktan sonra “notaire”in, tasdikli belgenin bir kopyasını veya damgalı “acte authentique”i almak için “acte de vente”yi vergi makamlarına kaydettirmek gibi bazı işlemleri gerçekleştirmesi gerekecektir.

Bu belge, tapu senediniz oluşturacak ve daire arşivlerine emanet edilmeden önce yerel noterlik veya “office notarial” tarafından 100 yıl süreyle saklanacaktır.