Покупка жилья во Франции

Если у вас уже есть вся необходимая сумма

В этом случае вы можете приобрести жилье непосредственно у владельца.

Ни в коем случае не платите деньги продавцу напрямую.

Во Франции все необходимые проверки и платежи осуществляются уполномоченным экспертом по правовым вопросам, которого называют нотариусом (notaire).

Если вам требуется кредит на приобретение жилья

У большинства людей нет полной суммы денег, необходимой для приобретения жилья.

Поэтому обычно подают заявку на кредит в банк.

Ключевая информация о кредитах на приобретение жилья во Франции

• Срок погашения обычно составляет от 5 до 25 лет.
• Процентная ставка фиксируется с самого начала и остается неизменной в течение всего срока кредитования. Однако иногда можно впоследствии согласовать с банком новую ставку.

Чтобы банк одобрил заявку на кредит, необходимо выполнить некоторые финансовые условия.

• Стабильный доход, например постоянный трудовой договор (CDI). Если вы самозанятое лицо, то подтверждение стабильности или роста годового дохода за последние три года.
• Показатель долговой нагрузки (taux d’endettement) не должен превышать 35 % ежемесячного дохода. Термин taux d’endettement означает, что ежемесячные платежи по кредиту, который предоставит вам банк, вместе с платежами по любым другим кредитам и аренде не должны превысить 35 % вашего ежемесячного дохода до вычета налогов.
• На вашем счету должна присутствовать определенная сумма. Это называется «первоначальный взнос» (apport), который пойдет в уплату стоимости недвижимого имущества. В зависимости от банка и вашего профиля, требуемый apport может составлять от 5 до 20 % стоимости покупки. Однако в некоторых случаях получить кредит можно и без apport.

Чтобы определить, какую сумму вы можете получить в кредит, воспользуйтесь этим инструментом.

У вас на счету с самого начала должна быть сумма, составляющая определенный процент от общей стоимости покупки.

Как только продавец примет ваше предложение о покупке, вам нужно будет совершить первый платеж, который называется «задаток» (acompte), чтобы обеспечить исполнение обязательств по сделке.

• Этот задаток (acompte), также называемый séquestre, по закону составляет 10 % от цены продажи. Однако вы можете попробовать договориться с продавцом о 5%-ном задатке.
• Выплачивать его следует при посредстве эксперта по правовым вопросам — нотариуса (notaire). Ни в коем случае не платите непосредственно продавцу.
• Эта сумма будет вычтена из окончательного расчета.
• Если вы используете кредит на приобретение недвижимости, то эта сумма будет учтена банком как первоначальный взнос (apport) или его часть.

В процессе покупки вам придется нести различные расходы.

• Оплата услуг нотариуса (notaire), который составит официальные документы. Эти расходы называются издержками на приобретение (frais d’acquisition) и составляют около 7 % стоимости объекта недвижимого имущества. Узнать приблизительный размер расходов можно с помощью этого инструмента.
• Если продажа осуществляется при посредстве риелтора, то необходимо оплатить услуги риелторской компании. Обычно их ставка равна 3–5 % стоимости покупки. В зависимости от договоренности продавца с риелтором, его услуги оплачивает продавец или покупатель.
• Местные налоги, которые необходимо уплачивать ежегодно. В год покупки они будут разделены между продавцом и покупателем в зависимости от даты подписания договора купли-продажи. Распределение налога рассчитает нотариус (notaire).
• Работы, которые нужно будет провести в объекте недвижимости перед заселением.

После того как вы приобретете недвижимость, возникнут различные расходы, связанные с владением имуществом:

• ежегодные местные налоги;
• платежи за общую собственность, если вы приобретете квартиру в многоквартирном доме;
• работы по содержанию жилья;
• если вы приобрели недвижимость с использованием кредитных средств:
  • ежемесячные выплаты для погашения кредита;
  • проценты по кредиту.

Поиск наиболее выгодной сделки

Если для покупки недвижимости вам нужен банковский кредит, рекомендуем сравнить предложения разных банков и начать этот процесс еще до просмотра вариантов жилья.

Для сравнения кредитов можно нанять специалиста, который называется «брокер» (courtier).

Получение принципиального согласия (accord de principe) на оказание помощи в приобретении

Как только вы выберете банк, предлагающий наиболее выгодную сделку, запросите документ под названием accord de principe. Этот документ подтверждает готовность банка продолжить оформление кредита, как только вы найдете подходящий вариант недвижимости для приобретения.

Документ послужит гарантией для продавца и повысит ваши шансы на то, что предложение будет принято.

На разных этапах процесса приобретения недвижимого имущества вас, вероятно, попросят предоставить следующие документы.

• Копия документа, удостоверяющего личность, например паспорта, удостоверения личности и (или) документа, разрешающего въезд во Францию, под названием visa, или вида на жительство (titre de séjour).
• Если вы снимаете жилье, копия договора найма и последняя квитанция об оплате аренды.
• Если вы покупаете жилье вместе с партнером, то документы, подтверждающие ваше семейное положение.
• Документы, подтверждающие уровень ваших доходов, например:
  • справку из банка, подтверждающую, что у вас достаточно средств;
  • два последних налоговых уведомления;
  • три последних расчетных листа по заработной плате;
  • если вы самозанятое лицо, три последних финансовых отчета.
• Выписка из банковского счета (relevé d’identité bancaire (RIB)). Чтобы упростить осуществление различных платежей, рекомендуем иметь счет во французском банке, но это не обязательно.
• Если для приобретения недвижимости вам нужен кредит и вы уже начали процесс его оформления в банке, то документ под названием accord de principe, подтверждающий готовность банка продолжить оформление кредита на приобретение недвижимости, как только вы найдете подходящий объект.

Начните искать и осматривать различные объекты жилой недвижимости, выставленные на продажу.

Поиск доступной недвижимости

Чтобы найти объект недвижимости, можно:

• просматривать онлайн-объявления о продаже на специализированных сайтах, таких как SeLoger, Pap и Leboncoin;
• нанять риелтора.

Сбор информации

Проявляйте осмотрительность при общении с владельцем или агентством недвижимости. Прежде чем делать предложение, примите во внимание следующее.

• Цена за квадратный метр, которую можно сравнить с предыдущими продажами в этом районе, выполнив поиск на этом сайте.
• Риски, которым подвергается этот дом. Вы можете запросить документ, в котором описаны различные риски, под названием «диагностика объекта недвижимости» (diagnostic immobilier). Например, в нем может сообщаться о наличии асбеста или риске подтопления.
• Размер местных налогов. Речь идет о налогах, которые вам придется платить ежегодно.
• Если это квартира в многоквартирном доме:
  • размер платежей за общую собственность (charges de copropriété), т. е. расходов на содержание и эксплуатацию здания;
  • протоколы трех последних собраний собственников (procès-verbal d’assemblée générale), чтобы узнать, какие работы, за которые вам придется платить, планируется проводить в здании в ближайшие годы и какие проблемы возникают в процессе их выполнения. Внимательно изучите эти документы, потому что иногда люди продают жилье, чтобы избежать оплаты дорогостоящих работ в будущем;
  • документ, устанавливающий правила, которые следует соблюдать в здании, — устав товарищества собственников жилья (règlement de copropriété (RCP)).

Свяжитесь с местной мэрией (mairie)

Рекомендуется обратиться в орган административной власти населенного пункта (mairie), чтобы:

• узнать о проектах градостроительства, которые могут повлиять на район, где расположен объект;
• запросить документ, устанавливающий правила планирования застройки в данном районе, под названием plan local d’urbanisme (PLU), если вы планируете расширить объект недвижимости.

Как только вы найдете объект недвижимости, который вас заинтересует, можете составить предложение продавцу.

Шаблоны можно найти в интернете: введите поисковый запрос modèle lettre offre achat (шаблон предложения о покупке).

В предложении необходимо указать следующее:

• цену, по которой вы готовы приобрести этот объект недвижимости и которая может отличаться от цены, установленной продавцом;
• срок действия вашего предложения, обычно не более одной недели.

Возможность отзыва

Вы можете отозвать предложение в любое время и без каких-либо последствий, пока не подпишете соглашение о покупке (promesse de vente) или (compromis de vente).

Следовательно, вы можете сделать предложение, даже если еще не получили всю информацию, перечисленную в шаге 1.

Ответ продавца

В период действия вашего предложения продавец может принять или отклонить его.

В случае отказа он может составить ответное предложение по другой цене.

Вы, в свою очередь, можете принять или отклонить это предложение.

Как только ваше предложение будет принято, вы подпишете документ, налагающий на продавца и покупателя юридическое обязательство совершить сделку.

Этот документ служит гарантией покупки объекта недвижимости. Это очень важный шаг для защиты ваших прав как покупателя.

Такой документ может называться compromis de vente или promesse de vente. С юридической точки зрения это разные документы, но на самом деле функции у них очень похожие.

Составление и подписание документа

Этот документ должен представлять собой нотариально заверенный акт (acte authentique). Составляет его нотариус (notaire).

Нотариус (notaire) убедится в том, что все сделано правильно, и уведомит вас о рисках, которые вы могли не заметить.

Также можно подписать документ, который называется «частный акт» (acte sous signature privée) или (acte sous seing privé). Это соглашение, составленное и подписанное физическими лицами. Однако этот вариант не рекомендуется, поскольку представляет значительный риск.

Срок действия

Этот документ действителен в течение периода, который отсчитывается с момента подписания:

• promesse de vente обычно действует два-три месяца;
• compromis de vente действителен не менее трех месяцев.

Подписать официальный договор купли-продажи (acte de vente) можно только по истечении этого периода.

Условия

При подписании promesse de vente или compromis de vente в этом документе необходимо указать условия продажи.

Можно включить условия продажи под названием clauses suspensives, например:

• что вы получаете банковский кредит на приобретение недвижимости;
• что вы получаете разрешение на перепланировку.

Clauses suspensives позволят вам без каких-либо последствий отказаться от покупки в любой момент вплоть до оформления сделки, если эти условия не будут соблюдены.

Выплата первого платежа, или задатка (acompte или séquestre)

В момент подписания вам нужно будет выплатить первую часть стоимости покупки — задаток (acompte или séquestre).

По закону, acompte должен составлять 10 % стоимости объекта недвижимости. Однако вы можете договориться с продавцом о 5%-ном задатке.

Осуществить этот платеж можно при посредстве специалиста, например риелтора или нотариуса (notaire). Ни в коем случае не платите непосредственно продавцу.

Право аннулирования без объяснения причин

В течение десяти дней после подписания promesse de vente или compromis de vente:

• покупатель может отменить покупку объекта недвижимости без объяснения причин и получить обратно выплаченный задаток (acompte);
• продавец не имеет права отказаться от сделки.

Если вы захотите отменить покупку объекта недвижимости по прошествии десяти дней:

• вы не сможете получить обратно выплаченный acompte;
• если выплаченный вами acompte составлял только 5 %, то вы будете обязаны доплатить еще 5 % продавцу, чтобы его денежная компенсация была равна 10 % от стоимости объекта недвижимости.

Если для оплаты покупки вам необходим ипотечный кредит, то на этом этапе свяжитесь с банком, чтобы сделать официальный запрос и подписать договор.

Как только истечет срок действия compromis de vente или promesse de vente, вы можете подписать официальный документ о продаже — договор купли-продажи (acte de vente).

В этот момент вы становитесь собственником объекта недвижимости.

Этот документ обязателен. Его должен составить нотариус (notaire).

Выбор нотариуса

Вы можете нанять одного общего нотариуса (notaire) вместе с продавцом или двух разных.

Суммы к выплате

После подписания договора купли-продажи вы должны оплатить:

• стоимость объекта покупки. Платеж осуществляется через нотариуса (notaire), ни в коем случае не продавцу напрямую;
• услуги нотариуса (notaire).

Затем вы получите ключи от дома.

После завершения продажи notaire предпримет еще несколько действий, таких как регистрация acte de vente в налоговых органах, чтобы получить копию нотариально заверенного акта (acte authentique) с печатью.

Этот документ подтверждает ваше право собственности и будет храниться в местной нотариальной конторе (office notarial) в течение 100 лет, после чего его передадут в ведомственный архив.