Mua nhà ở Pháp

Nếu bạn đã có đầy đủ số tiền bạn cần

Nếu bạn đã có đủ số tiền bạn cần, bạn có thể dễ dàng mua bất động sản trực tiếp từ chủ sở hữu.

Điều cực kỳ quan trọng là bạn không bao giờ được trả tiền trực tiếp cho người bán.

Ở Pháp, tất cả việc xác minh và thanh toán cần thiết được thực hiện thông qua một chuyên gia pháp lý được ủy quyền được gọi là công chứng viên hoặc “notaire”.

Nếu bạn cần một khoản vay mua nhà

Hầu hết mọi người không có đủ số tiền cần thiết để mua một ngôi nhà.

Do đó, rất nhiều người đăng ký vay vốn từ ngân hàng.

Một số thông tin quan trọng về các khoản vay mua nhà tại Pháp:

• Thời hạn trả nợ thường rơi vào khoảng từ 5 đến 25 năm.
• Lãi suất là cố định ngay từ đầu và sẽ giữ nguyên trong toàn bộ thời hạn của khoản vay. Tuy nhiên, đôi khi bạn cũng có thể thương lượng lại với ngân hàng về lãi suất.

Ngân hàng áp đặt các điều kiện tài chính cần phải đáp ứng trước khi chấp thuận đơn đăng ký vay, ví dụ:

• Thu nhập ổn định, ví dụ như hợp đồng lao động lâu dài được gọi là “CDI”. Hoặc nếu bạn đang tự kinh doanh, bạn cần có doanh thu ổn định hoặc tăng đều hàng năm trong ba năm qua.
• Tỷ lệ nợ hoặc “taux d’endettement” không vượt quá 35% thu nhập hàng tháng của bạn. Thuật ngữ “taux d'endettement” có nghĩa là khoản vay mà bạn trả cho ngân hàng hàng tháng, cùng với bất kỳ khoản vay và tiền thuê nhà nào khác, không được vượt quá 35% thu nhập trước thuế hàng tháng của bạn.
• Đã có sẵn một khoản tiền trong tài khoản của bạn. Đây được gọi là khoản trả trước hoặc “apport” mà sẽ góp phần thanh toán cho bất động sản. Tùy thuộc vào các ngân hàng và hồ sơ của bạn, “apport” được yêu cầu có thể từ 5% đến 20% giá mua nhà. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, cũng có thể có được khoản vay mà không cần “apport”.

Bạn có thể dùng công cụ này để biết bạn có thể vay bao nhiêu.

Bạn sẽ cần phải có sẵn một tỷ lệ phần trăm nhất định trong tổng giá mua ngay từ đầu.

Khi đề nghị mua của bạn đã được người bán chấp nhận, bạn sẽ phải thực hiện một khoản thanh toán ban đầu được gọi là “acompte”, hoặc đặt cọc, để đảm bảo việc mua:

• Khoản đặt cọc này hoặc “acompte”, còn được gọi là “séquestre”, về mặt pháp lý bằng 10% giá bán. Tuy nhiên, bạn có thể cố gắng thương lượng với người bán để chỉ phải trả 5%.
• Bạn phải thanh toán khoản tiền này thông qua một chuyên gia pháp lý được gọi là công chứng viên hoặc “notaire”. Không bao giờ thanh toán trực tiếp cho người bán.
• Số tiền này sẽ được trừ vào lần thanh toán cuối cùng.
• Nếu bạn đang sử dụng khoản vay mua nhà để mua bất động sản, số tiền này sẽ được coi là một phần hoặc toàn bộ khoản trả trước của bạn hoặc “apport” của ngân hàng.

Bạn sẽ phải thanh toán một số chi phí khác tại thời điểm mua:

• Chi phí cho chuyên gia pháp lý được gọi là công chứng viên hoặc “notaire” người sẽ soạn thảo các văn bản chính thức. Những chi phí này, được gọi là chi phí mua hoặc “frais d'acquisition”, xấp xỉ 7% giá của bất động sản. Bạn có thể ước tính những chi phí này bằng cách sử dụng công cụ này.
• Phí môi giới bất động sản nếu giao dịch thông qua môi giới bất động sản. Các chi phí này thường lên tới từ 3 đến 5% giá của bất động sản. Các chi phí sẽ do người bán hoặc người mua trả, tùy thuộc vào thỏa thuận của người bán với môi giới bất động sản.
• Thuế địa phương, được trả hàng năm. Đối với năm mua, thuế này sẽ được chia sẻ với người bán dựa trên ngày bạn ký. "Notaire” sẽ tính toán tỷ lệ mà mỗi bên phải trả.
• Mọi công việc cần thực hiện trong nhà trước khi chuyển đến.

Sau khi bạn sở hữu ngôi nhà, bạn sẽ cần chi trả chi phí liên tục liên quan đến quyền sở hữu bất động sản:

• Thuế địa phương hàng năm.
• Phí đồng sở hữu nếu bạn đã mua một căn hộ.
• Công việc bảo trì trong nhà nào.
• Nếu bạn đã mua bất động sản bằng khoản vay mua nhà từ ngân hàng:
  • Trả nợ hàng tháng.
  • Tiền lãi liên quan đến khoản vay.

Tìm kiếm ưu đãi tốt nhất

Nếu bạn cần một khoản vay từ ngân hàng để trả tiền mua bất động sản, bạn nên so sánh các ưu đãi của các ngân hàng và bắt đầu tìm hiểu trước khi bạn bắt đầu xem nhà.

Để làm điều này, bạn có thể thuê một chuyên gia chuyên so sánh các khoản vay mua nhà được gọi là người môi giới hoặc “courtier”.

Có được “accord de principe” (thỏa thuận về nguyên tắc) để giúp bạn mua

Khi bạn đã chọn được ngân hàng có ưu đãi tốt nhất, hãy yêu cầu họ cung cấp một văn bản được gọi là “accord de principe”. Văn bản này xác nhận việc ngân hàng sẵn sàng duyệt hồ sơ vay mua nhà khi bạn đã tìm được bất động sản bạn muốn mua.

Văn bản này sẽ trấn an người bán và cho bạn cơ hội tốt hơn để đề nghị của bạn được chấp nhận.

Trong khuôn khổ giao dịch mua bất động sản, bạn có thể sẽ được yêu cầu cung cấp các giấy tờ sau tại các thời điểm khác nhau trong quy trình:

• Bản sao giấy tờ tùy thân, chẳng hạn như hộ chiếu, chứng minh nhân dân và/hoặc giấy tờ cho phép bạn nhập cảnh vào Pháp được gọi là “visa” hoặc giấy phép cư trú hoặc “titre de séjour”.
• Nếu bạn hiện đang thuê nhà, bạn cung cần một bản sao hợp đồng thuê nhà và biên lai tiền thuê nhà gần đây nhất của bạn.
• Giấy tờ thể hiện tình trạng hôn nhân của bạn nếu bạn mua với vợ/chồng của mình.
• Giấy tờ chứng minh nguồn tài chính của bạn, ví dụ:
  • giấy chứng nhận từ ngân hàng , chứng minh rằng bạn có đủ số tiền cần thiết
  • hai giấy báo nộp thuế gần đây nhất của bạn
  • ba bảng lương gần đây nhất của bạn nếu bạn làm công
  • ba báo cáo tài chính gần đây nhất của bạn nếu bạn tự doanh.
• Chứng chỉ tài khoản ngân hàng của bạn hoặc “relevé d’identité bancaire (RIB)”. Bạn nên có một tài khoản ngân hàng Pháp để thực hiện các khoản thanh toán cần thiết khác nhau dễ dàng hơn, nhưng điều này không bắt buộc.
• Nếu bạn cần một khoản vay ngân hàng để mua bất động sản và bạn đã bắt đầu quy trình đăng ký vay với một ngân hàng, bạn cần giấy tờ gọi là “accord de Princecipe”, xác nhận việc ngân hàng sẵn sàng phê duyệt hồ sơ cho vay mua nhà khi bạn đã tìm được bất động sản muốn mua.

Bạn có thể bắt đầu bằng cách tìm kiếm và xem các bất động sản nhà ở khác nhau được rao bán.

Tìm bất động sản

Để tìm kiếm một bất động sản, bạn có thể:

• xem quảng cáo trực tuyến trên các trang chuyên về bất động sản chẳng hạn như “SeLoger”,”Pap” hoặc “Leboncoin”
• tìm kiếm sự hỗ trợ của một đại lý môi giới bất động sản.

Thu thập thông tin

Hãy cẩn thận khi tiếp xúc với chủ sở hữu hoặc đại lý môi giới bất động sản. Có nhiều điều cần xem xét trước khi đưa ra đề nghị mua, chẳng hạn như:

• Giá mỗi mét vuông bất động sản, bạn có thể so sánh với giá trong khu vực lân cận bằng cách tham khảo trang web này.
• Những rủi ro mà bạn có thể gặp phải khi mua nhà. Bạn có thể yêu cầu xem một tài liệu trình bày các rủi ro khác nhau được gọi là đánh giá bất động sản hoặc “diagnostic immobilier”. Ví dụ, tài liệu có thể chỉ ra sự hiện diện của amiăng hoặc nguy cơ lũ lụt.
• Khoản tiền thuế địa phương. Đây là những khoản thuế mà bạn sẽ phải trả hàng năm.
• Đối với một căn hộ:
  • Phí đồng sở hữu hoặc “charge de coporitesété”, tức là những chi phí bạn sẽ phải trả cho việc bảo trì và sử dụng tòa nhà.
  • Ba biên bản họp gần nhất của các cuộc họp đồng sở hữu được gọi là “procès-verbal d'assemblée générale” để tìm hiểu về các công việc sẽ được thực hiện trong tòa nhà trong những năm tới mà bạn sẽ phải trả chi phí cũng như bất kỳ vấn đề nào trong quá trình thực hiện. Hãy nghiên cứu kỹ những tài liệu này, vì đôi khi người ta muốn bán nhà để tránh những chi phí tốn kém trong tương lai.
  • Tài liệu cho biết các quy tắc cần được tôn trọng trong tòa nhà, được gọi là nội quy đồng sở hữu hoặc “règlement de coporitesété (RCP)”.

Liên hệ với tòa thị chính hoặc “mairie”

Bạn nên liên hệ với cơ quan hành chính của thị trấn hoặc thành phố được gọi là “mairie” để:

• được thông báo về bất kỳ dự án phát triển đô thị nào có thể ảnh hưởng đến khu vực lân cận
• yêu cầu nhận tài liệu cho biết các quy tắc quy hoạch trong khu vực địa phương được gọi là “plan local d’urbanisme (PLU)” nếu bạn đang có kế hoạch mở rộng bất động sản.

Khi bạn đã tìm thấy một bất động sản mà bạn quan tâm, bạn có thể đưa ra đề nghị mua cho người bán ngay lập tức.

Bạn có thể tìm thấy các mẫu này trên internet bằng cách nhập “modèle lettre offre achat” (mẫu thư đề nghị mua).

Trong thư đề nghị mua, bạn cần nêu rõ:

• giá bạn đưa ra để mua bất động sản, giá này có thể khác với giá người bán đưa ra
• thời hạn hiệu lực của đề nghị mua, thường tối đa là một tuần.

Tùy chọn rút lại đề nghị

Bạn có thể rút lại đề nghị mua của mình bất kỳ lúc nào mà không gặp phải bất kỳ hậu quả nào, trừ khi bạn đã ký vào thỏa thuận mua được gọi là “promesse de vente” hoặc “compromis de vente”.

Điều này có nghĩa là bạn có thể đưa ra đề nghị ngay cả khi bạn chưa nhận được tất cả thông tin được liệt kê trong Bước 1.

Phản hồi của người bán

Trong thời gian đề nghị của bạn có hiệu lực, người bán có thể quyết định chấp nhận hoặc từ chối đề nghị của bạn.

Trong trường hợp từ chối, họ có thể đưa ra phản đề xuất với mức giá khác.

Tương tự, bạn có thể chấp nhận hoặc từ chối đề xuất của họ.

Khi đề nghị của bạn đã được chấp nhận, bạn sẽ ký một văn bản cam kết hợp pháp giữa người bán và người mua để hoàn thành giao dịch.

Văn bản này được sử dụng để bảo đảm việc mua bất động sản. Đây là bước rất quan trọng để bảo vệ bạn với tư cách là người mua.

Văn bản này có thể được gọi là “compromis de vente” hoặc “promesse de vente”. Đây là hai văn bản khác nhau từ góc độ pháp lý, nhưng trên thực tế chúng có hệ quả rất giống nhau.

Soạn thảo và ký văn bản

Để soạn thảo văn bản này, bạn cần phải có một chứng thư chính thức được gọi là chứng thư được xác thực hoặc “acte authentique”. Chứng thư sẽ được chứng thực bởi chuyên gia pháp lý được gọi là công chứng viên “notaire”.

“Notaire” sẽ có thể đảm bảo rằng mọi thứ được thực hiện một cách chính xác và cảnh báo bạn về những rủi ro nhất định mà bạn sẽ không xác định được.

Bạn cũng có thể ký một văn bản gọi là chứng thư cá nhân “acte sous signature privée” hoặc “acte sous seing privé”. Đây là một thỏa thuận được lập và ký giữa các cá nhân. Tuy nhiên, điều này hoàn toàn không được khuyến khích và có thể khiến bạn gặp phải rủi ro lớn.

Thời hạn hiệu lực

Văn bản này có giá trị trong một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm ký:

• “promesse de vente” thường có giá trị từ hai đến ba tháng.
• “compromis de vente” thường có giá trị tối thiểu là ba tháng.

Bạn sẽ chỉ có thể ký giấy bán chính thức hoặc “acte de vente” sau thời hạn này.

Điều khoản và điều kiện

Nếu bạn ký “promesse de vente” hoặc “compromis de vente”, bạn sẽ cần nêu rõ các điều khoản và điều kiện bán hàng trong văn bản này.

Bạn có thể đưa vào các điều kiện mua được gọi là “clauses suspensives”, ví dụ:

• bạn được phê duyệt một khoản vay mua nhà từ một ngân hàng
• bạn có được giấy phép quy hoạch.

“Clauses suspensives” sẽ cho phép bạn rút khỏi giao dịch mua bất kỳ lúc nào cho đến khi kết thúc giao dịch bán mà không có bất kỳ hậu quả nào cho bạn nếu các điều kiện này không được đáp ứng.

Thanh toán khoản thanh toán đầu tiên được gọi là đặt cọc “acompte” hoặc “séquestre”

Tại thời điểm ký kết, bạn sẽ phải thanh toán phần đầu tiên của số tiền mua được gọi là tiền đặt cọc hoặc “acompte” hoặc “séquestre”.

Theo luật, “acompte” phải là 10% giá của bất động sản. Tuy nhiên, bạn có thể thương lượng với người bán để chỉ phải trả 5%.

Khoản thanh toán này có thể được thực hiện thông qua một chuyên gia như đại lý môi giới bất động sản hoặc công chứng viên “notaire”. Không bao giờ thanh toán trực tiếp cho người bán.

Quyền rút lại đề nghị mua mà không cần lý do

Khi bạn đã ký vào “promesse de vente” hoặc “compromis de vente”, bạn sẽ có khoảng thời gian mười ngày, trong đó:

• người mua có thể hủy bỏ việc mua bất động sản mà không cần lý do và thu hồi tiền đặt cọc hoặc “acompte” đã thanh toán
• người bán không thể thu hồi đề nghị bán.

Sau khoảng thời gian mười ngày này, nếu bạn muốn hủy giao dịch mua bất động sản:

• bạn sẽ không thể thu hồi “acompte” đã thanh toán
• nếu “acompte” bạn đã thanh toán chỉ là 5%, bạn sẽ phải trả thêm 5% cho người bán vì khoản bồi thường là 10% giá bất động sản.

Nếu bạn cần một khoản vay mua nhà để trả tiền mua nhà, bạn nên liên hệ với ngân hàng để đăng ký vay và ký hợp đồng.

Sau khi “compromis de vente” hoặc “promesse de vente” đã qua, bạn có thể ký giấy tờ mua bất động sản chính thức được gọi là giấy bán hoặc “acte de vente”.

Đây là lúc bạn trở thành chủ sở hữu của bất động sản.

Bắt buộc phải ký văn bản này. Giấy bán có thể được chứng thực bởi chuyên gia pháp lý được gọi là công chứng viên “notaire”.

Lựa chọn công chứng viên

Bạn có thể cùng thuê chung một “notaire” với người bán, hoặc thuê hai công chứng viên khác nhau.

Số tiền phải trả

Sau khi ký giấy bán, bạn phải trả:

• Số tiền tương ứng với giá mua bất động sản. Thanh toán thông qua “notaire”, không bao giờ thanh toán trực tiếp cho người bán.
• Phí trả cho “notaire”.

Sau đó bạn sẽ nhận được chìa khóa nhà.

Sau khi hoàn tất giao dịch bán, “notaire” sẽ vẫn phải thực hiện một vài bước nữa, chẳng hạn như đăng ký “acte de vente” với cơ quan thuế để nhận được bản sao của giấy bán đã được chứng thực hoặc “acte authentique” có con dấu.

Văn bản này sẽ cấu thành chứng thư quyền sở hữu của bạn và sẽ được văn phòng công chứng địa phương hoặc “office notarial” lưu giữ trong 100 năm trước khi được giao cho cơ quan lưu trữ.