شراء مسكن في فرنسا

إذا كنت تمتلكين المبلغ الذي تحتاجين إليه بالكامل

في هذه الحالة، يمكنك بسهولة شراء العقار من المالك مباشرةً.

يجب الانتباه بشدة إلى عدم دفع أي أموال مطلقًا إلى البائع مباشرةً.

في فرنسا، تتم كل إجراءات التوثيق والدفع من خلال خبير قانوني مصرح له بذلك ويُسمى موثق العقود أو "notaire".

إذا كنت بحاجةٍ إلى قرض إسكان

لا يمتلك معظم الناس المبلغ اللازم بالكامل لشراء مسكن دفعةً واحدةً.

وبناءً على ذلك، من الشائع تقديم الطلبات للحصول على قرض من البنك.

وفيما يلي بعض المعلومات الرئيسية حول قروض الإسكان في فرنسا:

• عادةً ما تتراوح فترات السداد بين 5 أعوام و25 عامًا.
• يكون سعر الفائدة ثابتًا من البداية ويظل كما هو طوال مدة القرض بأكملها. ورغم ذلك، يمكن في بعض الأحيان إعادة التفاوض مع البنك بشأنه في وقتٍ لاحق.

تفرض البنوك شروطًا مالية يجب الوفاء بها قبل الموافقة على طلب القرض، على سبيل المثال:

• استقرار الدخل، على سبيل المثال وجود عقد عمل دائم ويُسمى "CDI". أو إذا كنت من أصحاب المهن الحرة، فيجب توفر عائد سنوي مستقر أو متزايد على مدار آخر ثلاث سنوات.
• عدم تجاوز نسبة الاقتراض أو "taux d’endettement" نسبة 35% من دخلك الشهري. ويعني مصطلح "taux d’endettement" أن دفعات سداد القرض التي تقدمينها للبنك كل شهر، بالإضافة إلى أي إيجار وقروض أخرى، لا يجوز أن تتعدى 35% من دخلك الشهري قبل خصم ضرائب الدخل.
• توفر مبلغ من المال بالفعل في حسابك. ويُسمى ذلك دفعة مبدئية أو "apport" يتم استخدامها لدفع المبلغ المطلوب للعقار. ووفقًا للبنك وملفك الشخصي، قد تتراوح دفعة "apport" المطلوبة بين 5% و20% من سعر الشراء. وفي بعض الحالات، على الرغم من ذلك، يمكن أيضًا الحصول على قرض دون "apport".

يمكنك استخدام هذه الأداة لمعرفة مقدار المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.

يجب أن يكون لديك نسبة معينة من إجمالي سعر الشراء من البداية.

وبمجرد أن يقبل البائع عرض الشراء الذي تقدمينه، سيكون عليك سداد دفعة أولية تُسمى "acompte"، أو مقدم حجز (عربون)، لضمان البيع:

• يبلغ مقدم الحجز هذا أو "acompte" – والمعروف أيضًا باسم "séquestre" – ‏ 10‏% من سعر الشراء بموجب القانون. ورغم ذلك، يمكنك محاولة التفاوض مع البائع لدفع 5% فقط.
• يجب أن تدفعي هذا المبلغ من خلال خبير قانوني يُسمى موثق العقود أو "notaire". لا تدفعيه مطلقًا إلى البائع مباشرةً.
• سيتم خصم هذا المبلغ من المدفوعات النهائية.
• إذا كنت تستخدمين قرض الإسكان لشراء عقار، فسيعتبر البنك هذا المبلغ جزءًا من الدفعة المبدئية أو الدفعة المبدئية "apport" بأكملها.

توجد تكاليف أخرى يجب عليك تحملها وقت الشراء:

• تكلفة الاستعانة بخبير قانوني يُسمى موثق العقود أو "notaire" يقوم بإعداد نسخة مبدئية من المستندات الرسمية. وتبلغ هذه التكاليف، المعروفة باسم تكاليف الحيازة أو "frais d’acquisition"، نسبة 7% تقريبًا من سعر العقار. ويمكنك تقدير هذه التكاليف باستخدام هذه الأداة.
• مصروفات الاستعانة بمؤسسة عقارية إذا تم البيع من خلال وكيل عقاري. وعادةً ما تتراوح هذه التكاليف بين 3 و5% من سعر العقار. ويتحملها إما البائع أو المشتري، ويتوقف ذلك على الاتفاق المبرم بين البائع والوكيل العقاري.
• الضرائب المحلية، التي يتم دفعها سنويًا. في العام الذي يتم فيه الشراء، سيتم اقتسام الضرائب مع البائع بناءً على تاريخ توقيعك. وسيحسب "notaire" نصيب كل طرف.
• أي أعمال يتم إجراؤها في المسكن قبل الانتقال إليه.

بعد امتلاكك للمسكن سيتعين عليك تحمل تكلفة مستمرة تتعلق بملكية العقار:

• ضرائب محلية سنوية.
• مصروفات تتعلق بالملكية المشتركة في حالة شراء شقة.
• أي أعمال صيانة يتم إجراؤها في المسكن.
• في حالة شراء العقار بقرض إسكان من البنك:
  • دفعة شهرية لسداد القرض.
  • الفائدة المرتبطة بالقرض.

العثور على أفضل عرض متاح

إذا كنت بحاجة إلى قرض من بنك لدفع القيمة المطلوبة لشراء عقار، فنوصيك بمقارنة عروض البنوك والبدء في الإجراءات قبل البدء في زيارات معاينة العقارات.

ولتنفيذ ذلك، يمكنك استئجار متخصص محترف في مقارنة قروض الإسكان ويُسمى سمسار أو "courtier".

الحصول على "accord de principe" (اتفاق مبدئي) يساعدك في الشراء

بمجرد اختيارك للبنك الذي يتيح لك أفضل اتفاق، اطلبي من العاملين بالبنك مستندًا يُسمى "accord de principe". يؤكد هذا المستند استعداد البنك لإتاحة الاستمرار في إجراءات طلب قرض الإسكان بمجرد عثورك على عقار ترغبين في شرائه.

سيطمئن هذا المستند البائع ويتيح لك فرصةً أفضل لقبول عرضك.

في إطار إجراءات شراء العقار، من المرجح مطالبتك بتقديم المستندات التالية في مراحل مختلفة من تنفيذ الإجراءات:

• نسخة من مستند للتحقق من هويتك، مثل جواز سفرك، و/أو بطاقة تحقيق الشخصية، و/أو مستند للتصريح لك بدخول فرنسا يُسمى "visa" أو تصريح إقامتك أو "titre de séjour".
• إذا كنت مستأجرة في الوقت الحالي، فيجب توفير نسخة من عقد الإيجار وإيصال بآخر إيجار دفعته.
• مستندات تبين حالتك الاجتماعية في حالة وجود شريك لك في الشراء.
• مستندات تثبت مواردك المالية، على سبيل المثال:
  • شهادة من البنك الذي تتعاملين معه تثبت امتلاكك للأموال المطلوبة
  • آخر إشعاران ضريبيان
  • آخر ثلاثة تقارير لمفردات مرتبك إذا كنت من العاملين
  • آخر ثلاثة كشوف مالية إذا كنت من أصحاب المهن الحرة.
• شهادة بحسابك البنكي، أو "relevé d’identité bancaire (RIB)". ونوصيك بوجود حساب ببنك فرنسي لك لتسديد المدفوعات المختلفة اللازمة بمزيدٍ من السهولة، ولكن ذلك ليس إجباريًا.
• إذا لزم الأمر حصولك على قرض من البنك لشراء العقار، وكنت قد بدأت بالفعل في الإجراءات مع البنك، فيجب توفير مستند يُسمى "accord de principe"، يؤكد استعداد البنك لإتاحة الاستمرار في إجراءات طلب قرض الإسكان بمجرد عثورك على عقار ترغبين في شرائه.

يمكنك البدء بالبحث عن عقارات سكنية متنوعة معروضة للبيع والذهاب لمعاينتها.

العثور على عقارات متاحة

للبحث عن عقار، يمكنك، على سبيل المثال:

• الاطلاع على إعلانات عبر الإنترنت معروضةً على مواقع متخصصة مثل "SeLoger"، أو "Pap"، أو "Leboncoin"
• الاستعانة بوكيل عقاري.

جمع المعلومات

توخي الحذر الشديد عند التعامل مع المالك أو المؤسسة العقارية. فتوجد أمور عديدة يجب مراعاتها قبل تقديم عرض، مثل:

• سعر المتر المربع، الذي يمكنك مقارنته بالعقارات التي سبق بيعها في الحي عن طريق الاطلاع على هذا الموقع الإلكتروني.
• المخاطر المعرض لها المسكن. ويمكنك طلب الاطلاع على مستند يوضح المخاطر المختلفة ويُعرف باسم تحليل حالة العقار أو "diagnostic immobilier". على سبيل المثال، قد يوضح وجود صخر حريري أو خطر التعرض لفيضان.
• مقدار الضرائب المحلية. تلك ضرائب سيتعين عليك دفعها كل عام.
• إذا كان العقار شقة:
  • مقدار المصروفات المتعلقة بالملكية المشتركة أو "charges de copropriété"، بعبارةٍ أخرى التكاليف التي سيجب عليك تحملها نظير الصيانة واستخدام المبنى.
  • آخر ثلاثة تسجيلات مدونة لوقائع اجتماعات الملكية المشتركية المعروفة باسم "procès-verbal d’assemblée générale" لمعرفة معلومات عن الأعمال المراد تنفيذها في المبنى في السنوات القادمة، والتي تستوجب عليك الدفع لإجرائها، وكذلك أي مشكلات يجري التعامل معها. اقرئي هذه المستندات بتمعن، ففي بعض الأحيان يبيع الأفراد العقارات لتجنب الدفع نظير أعمال مكلِّفة في المستقبل.
  • المستند الذي يبين القواعد الواجب احترامها في المبنى، ويُعرف باسم القواعد المتبعة في الملكية المشتركة أو "règlement de copropriété (RCP)".

تواصلي مع مجلس المدينة أو "mairie"

ننصحك بالتواصل مع الجهة الإدارية المختصة في المدينة أو البلدة والمعروفة باسم "mairie" لإجراء ما يلي:

• التعرف على أي مشروعات للتنمية العمرانية قد تؤثر على الحي
• طلب الحصول على المستند الذي يوضِّح قواعد التخطيط في المنطقة المحلية والذي يُسمى "plan local d’urbanisme (PLU)" إذا كنت تخططين لبناء ملحق.

بمجرد العثور على عقار يعجبك، يمكنك صياغة عرض للبائع على الفور.

ويمكنك العثور على نماذج لذلك على الإنترنت عن طريق كتابة "modèle lettre offre achat" (نموذج خطاب عرض شراء).

ويجب أن تحددي في عرضك ما يلي:

• السعر الذي تعرضينه لشراء العقار، والذي يمكن أن يختلف عن السعر الذي عرضه البائع
• مدة صلاحية عرضك، وعادةً ما تبلغ أسبوعًا واحدًا.

اختيار التراجع عن العرض

يمكنك التراجع عن عرضك في أي وقت، دون أي عواقب، وذلك حتى توقعين على اتفاقية الشراء المعروفة باسم "promesse de vente" أو "compromis de vente".

ويعني ذلك أنه بإمكانك تقديم عرض حتى إن لم تحصلي على كل المعلومات الواردة في الخطوة 1.

رد البائع

خلال مدة صلاحية عرضك، من الممكن أن يقرر البائع قبول عرضك أو رفضه.

في حالة الرفض، يمكن أن يقدم لك اقتراحًا مقابلاً لعرضك بسعر مختلف.

ويمكنك، ردًا على ذلك، قبول اقتراحه أو رفضه.

بمجرد قبول عرضك، ستوقعين مستندًا يلزم البائع والمشتري قانونيًا باستكمال المعاملة التجارية.

ويتم استخدام هذا المستند لضمان تنفيذ شراء العقار. تلك خطوة شديدة الأهمية لحمايتك كمشترية.

ويمكن الإشارة إلى هذا المستند باسم "compromis de vente" أو "promesse de vente". وهذان مستندان مختلفان من الناحية القانونية، ولكن في واقع الأمر نتائجهما متشابهة للغاية.

إعداد نسخة مبدئية من المستند وتوقيعه

لإعداد نسخة مبدئية من هذا المستند، من الضروري تحرير عقد رسمي يُسمى عقد موثق أو "acte authentique". ويتم ذلك على يد خبير قانوني يُعرف باسم موثق العقود أو كاتب العدل، ويُعرف بالفرنسية باسم "notaire".

وبإمكان "notaire" التأكد أن كل الأمور تجري على النحو الصحيح وتنبيهك إلى وجود مخاطر معينة قد لا تستطيعين اكتشافها.

ويمكن أيضًا توقيع مستند يُسمى عقدًا عرفيًا "acte sous signature privée" أو "acte sous seing privé". وهذا المستند اتفاقية يحررها الأفراد ويوقعونها فيما بينهم. ورغم ذلك، لا نوصي على الإطلاق بهذا الأمر، فتلك مجازفة شديدة الخطورة.

فترة السريان

يسري هذا المستند لمدة يتم تحديدها عند التوقيع:

• عادةً ما يسري "promesse de vente" لمدة من شهرين حتى ثلاثة أشهر.
• يسري "compromis de vente" لمدة ثلاثة أشهر كحد أدنى.

ولن تستطيعي توقيع عقد البيع الرسمي أو "acte de vente" إلا بعد انقضاء هذه المدة.

الشروط والأحكام

إذا وقعت على "promesse de vente" أو "compromis de vente"، فسيتعين عليك تحديد شروط وأحكام البيع في هذا المستند.

ويجوز لك ذكر شروط الشراء التي يُطلق عليها "clauses suspensives"، على سبيل المثال:

• أنك حاصلة على قرض إسكان من بنك
• أنك حاصلة على إذن بالتخطيط.

تتيح لك "Clauses suspensives" التراجع عن الشراء في أي وقت لحين الانتهاء من البيع دون أي عواقب تؤثر عليك في حالة عدم الالتزام بهذه الشروط.

سداد دفعة أولى تُسمى مقدم حجز أو "acompte" أو "séquestre"

عند التوقيع، يجب عليك دفع الجزء الأول من المبلغ المطلوب للشراء والمعروف باسم مقدم الحجز أو "acompte" أو "séquestre".

وطبقًا للقانون، يجب أن يبلغ "acompte" ‏10‏% من سعر العقار. ورغم ذلك، يمكنك التفاوض مع البائع لدفع 5% فقط.

ويمكن سداد هذا المبلغ من خلال مختص مثل وكيل عقاري أو موثق عقود "notaire". لا تدفعيه مطلقًا إلى البائع مباشرةً.

الحق في التراجع دون مبرر

بمجرد أن توقعي "promesse de vente" أو "compromis de vente"، يصير لديك مدة تبلغ عشرة أيام، وخلال هذه المدة:

• يجوز للمشتري إلغاء شراء العقار دون مبرر واستعادة مقدم الحجز أو "acompte" الذي تم دفعه
• لا يجوز للبائع التراجع عن البيع.

وبعد انقضاء هذه المدة البالغة عشرة أيام، إذا أردت إلغاء شراء العقار:

• لن يحق لك استعادة "acompte" الذي تم دفعه
• إذا كان "acompte" الذي دفعته يبلغ 5% فقط، فيجب عليك دفع مبلغ إضافي يبلغ 5% للبائع تعويضًا عن خسارته ليصير المبلغ المدفوع 10% من سعر العقار.

إذا احتجت إلى قرض لدفع المبلغ المطلوب للشراء، فذلك هو الوقت المناسب للاتصال بالبنك وتقديم طلب رسمي وتوقيع العقد.

بمجرد انتهاء فترة سريان "compromis de vente" أو "promesse de vente"، يمكنك توقيع مستند البيع الرسمي المعروف باسم عقد البيع أو "acte de vente".

حينئذٍ تصيرين مالكةً للعقار.

هذا المستند إلزامي. ويجب تحريره على يد خبير قانوني يُعرف باسم موثق العقود أو "notaire".

اختيار موثق العقود

يمكنك استئجار نفس "notaire" الذي يستعين به البائع، أو اختيار موثقين مختلفين لكما.

المبالغ الواجب دفعها

بمجرد توقيع عقد البيع، يجب عليك دفع ما يلي:

• المبلغ المطابق لسعر شراء العقار. ويتم الدفع من خلال "notaire", لا تدفعي المبلغ أبدًا إلى البائع مباشرةً.
• مصروفات الاستعانة بـ "notaire".

وستتسلمين حينئذٍ مفاتيح مسكنك.

بمجرد الانتهاء من إجراءات البيع، سيظل من الواجب على "notaire" اتخاذ خطوات عديدة، مثل تسجيل "acte de vente" لدى الجهات الضريبية المختصة لاستلام نسخة مختومة من العقد الموثق أو "acte authentique".

هذا المستند يمثل عقد ملكيتك للعقار، ويتم الاحتفاظ به لمدة 100 عام لدى مكتب الشهر العقاري أو "office notarial" المحلي وبعد ذلك يتم إيداعه في الأرشيف التابع للإقليم.