Comprar una vivienda en Francia

Si ya tiene el importe que necesita

Si este es el caso, puede comprar fácilmente el inmueble directamente al propietario.

Es muy importante que nunca pague dinero directamente al vendedor.

En Francia, todas las verificaciones y pagos necesarios se llevan a cabo a través de un experto jurídico autorizado llamado notario o «notaire».

Si necesita un préstamo hipotecario

La mayoría de las personas no disponen de la cantidad total necesaria para comprar una vivienda directamente.

Por ello, es habitual solicitar un préstamo a un banco.

Algunos datos clave sobre los préstamos hipotecarios en Francia:

• Los plazos de amortización suelen ser de entre 5 y 25 años.
• El tipo de interés se fija desde el principio y será el mismo durante toda la duración del préstamo. Sin embargo, a veces es posible renegociarlo con el banco posteriormente.

Los bancos imponen condiciones financieras que deben cumplirse antes de aprobar una solicitud de préstamo, por ejemplo:

• Ingresos estables, por ejemplo, un contrato de trabajo indefinido llamado «CDI». O si es autónomo, ingresos anuales estables o que vayan en aumento durante los últimos tres años.
• Un ratio de deuda o «taux d'endettement» que no supere el 35 % de sus ingresos mensuales. El término «taux d'endettement» significa que las cuotas de la hipoteca que pagaría a su banco cada mes, junto con cualquier otro préstamo y alquiler, no pueden superar el 35 % de sus ingresos mensuales antes de impuestos sobre la renta.
• Una suma de dinero ya disponible en su cuenta. Se denomina pago inicial o «apport» que contribuirá a pagar la propiedad. Dependiendo de los bancos y de su perfil, el «apport» solicitado puede ser de entre el 5 % y el 20 % del precio de compra. En algunos casos, sin embargo, también puede ser posible obtener un préstamo sin un «apport».

Puede utilizar esta herramienta para averiguar cuánto puede pedir prestado.

Tendrá que disponer de un determinado porcentaje del precio total de la compra desde el principio.

Una vez que el vendedor acepte su oferta de compra, tendrá que realizar un pago inicial llamado «acompte», o depósito, para asegurar la venta:

• Este depósito o «acompte», también conocido como «séquestre», es legalmente el 10 % del precio de venta. Sin embargo, puede tratar de negociar con el vendedor para pagar solo el 5 %.
• Debe pagarlo a través de un experto llamado notario o «notaire». Nunca lo pague directamente al vendedor.
• Este importe se deducirá del pago final.
• Si utiliza un préstamo hipotecario para comprar la propiedad, el banco considerará esta cantidad como parte o la totalidad de su pago inicial o «apport».

Tendrá diferentes costes que pagar en el momento de la compra:

• Los costes del experto llamado notario o «notaire» que redactará los documentos oficiales. Estos costes, conocidos como costes de adquisición o «frais d’acquisition», representan aproximadamente el 7 % del precio del inmueble. Puede calcular estos costes utilizando esta herramienta.
• Gastos de la agencia inmobiliaria si la venta se realiza a través de un agente inmobiliario. Estos costes suelen situarse entre el 3 y el 5 % del precio del inmueble. Dependiendo del acuerdo concertado por el vendedor con el consultor inmobiliario, estos los pagará el vendedor o el comprador.
• Impuestos locales, que se pagan anualmente. Para el año de la compra, se compartirán con el vendedor en función de la fecha en que se firme la escritura. El «notaire» calculará la distribución.
• Cualquier obra que se vaya a realizar en la vivienda antes de la mudanza.

Después de pasar a ser propietario de la vivienda, tendrá gastos corrientes relacionados con la propiedad del inmueble:

• Impuestos locales anuales.
• Cuotas de comunidad si ha comprado un apartamento.
• Cualquier obra de mantenimiento en el hogar.
• Si ha comprado la propiedad con un préstamo hipotecario de un banco:
  • El pago mensual del préstamo.
  • Los intereses asociados al préstamo.

Encontrar la mejor oferta

Si necesita un préstamo de un banco para pagar la compra de su vivienda, se recomienda comparar las ofertas de los bancos e iniciar el proceso incluso antes de comenzar las visitas.

Para ello, puede contratar a un profesional especializado en la comparación de préstamos hipotecarios, llamado corredor o «courtier».

Obtener un «accord de principe» (acuerdo inicial) para ayudarle a comprar

Una vez que haya elegido el banco que le ofrece la mejor oferta, pídale un documento llamado «accord de principe». Este documento confirma la voluntad del banco de continuar con la solicitud del préstamo hipotecario una vez que usted haya encontrado una propiedad que desee comprar.

Este documento tranquilizará al vendedor y le dará más posibilidades de que su oferta se acepte.

Como parte de la compra de su propiedad, es probable que se le pidan los siguientes documentos en varios momentos del proceso:

• Copia de su documento de identidad, como su pasaporte, documento de identidad y/o documento que le autoriza a entrar en Francia con el nombre de «visa» o su permiso de residencia o «titre de séjour».
• Si actualmente vive de alquiler, una copia de su contrato y su último recibo de alquiler.
• Documentos en los que figure su estado civil si realiza la compra con una pareja.
• Documentos que demuestren sus recursos financieros, por ejemplo:
  • un certificado de su banco que demuestre que dispone de los fondos necesarios;
  • sus dos últimas declaraciones fiscales;
  • sus últimas tres nóminas si trabaja por cuenta ajena;
  • sus últimos tres estados financieros si es autónomo.
• Su certificado de cuenta bancaria o «relevé d'identité bancaire (RIB)». Se recomienda disponer de una cuenta bancaria francesa para realizar los diferentes pagos necesarios con mayor facilidad, pero esto no es obligatorio.
• Si necesita un préstamo bancario para comprar el inmueble, y ya ha iniciado el proceso con un banco, el documento denominado «accord de prínipe», confirmando la voluntad del banco de continuar con la solicitud del préstamo hipotecario una vez que haya encontrado un inmueble que desea comprar.

Puede empezar por buscar y visitar varios inmuebles residenciales que estén en venta.

Encontrar propiedades disponibles

Para buscar una propiedad, puede, por ejemplo:

• ver anuncios online en sitios especializados como «SeLoger», «Pap» o «Leboncoin»;
• solicitar la ayuda de un agente inmobiliario.

Recopilación de información

Tenga mucho cuidado al interactuar con el propietario o la agencia inmobiliaria. Hay muchos aspectos que tener en cuenta antes de hacer una oferta, como:

• El precio por metro cuadrado, que puede comparar con las ventas anteriores en el vecindario consultando esta página web.
• Los riesgos a los que está expuesta la vivienda. Puede solicitar un documento en el que se presenten los distintos riesgos denominado diagnóstico del inmueble o «diagnostic immobilier». Por ejemplo, puede indicar la presencia de amianto o un riesgo de inundación.
• El importe de los impuestos locales. Son impuestos que tendrá que pagar cada año.
• Si es un apartamento:
  • El importe de los gastos de comunidad o «charges de copropriété», es decir, los costes que tendrá que pagar por el mantenimiento y el uso del edificio.
  • Las tres últimas actas registradas de las reuniones de la comunidad llamadas «procès-verbal d’assemblée générale» para conocer las obras que se llevarán a cabo en el edificio en los próximos años, por las que tendrá que pagar, así como cualquier problema en curso. Estudie estos documentos con atención, ya que a veces algunos propietarios venden la casa para evitar el coste de las obras en el futuro.
  • El documento que establece las normas que deben respetarse en el edificio, conocido como reglamento de la comunidad o «règlement de copropriété (RCP)».

Póngase en contacto con el ayuntamiento o «mairie»

Es aconsejable ponerse en contacto con la autoridad administrativa de la ciudad conocida como «mairie» para:

• estar informado de cualquier proyecto urbanístico que pueda afectar al barrio;
• solicitar recibir el documento que establece las reglas de planificación en el área local llamado «plan local d’urbanisme (PLU)» si está planeando construir una ampliación.

Una vez que haya encontrado una propiedad que le interese, puede elaborar una oferta para el vendedor de inmediato.

Puede encontrar plantillas en Internet escribiendo «modèle lettre offre achat» (plantilla de carta de oferta de compra).

En su oferta, debe especificar:

• el precio que ofrece para comprar la propiedad, que puede ser diferente del precio ofrecido por el vendedor;
• el periodo de validez de su oferta, normalmente un máximo de una semana.

Opción de retirada

Puede retirar su oferta en cualquier momento, sin ninguna consecuencia, hasta que haya firmado el contrato de compra conocido como «promesse de vente» o «compromis de vente».

Esto significa que puede hacer una oferta incluso si aún no ha recibido toda la información enumerada en el paso 1.

La respuesta del vendedor

Durante el periodo de validez de su oferta, el vendedor puede decidir aceptarla o rechazarla.

En caso de rechazarla, pueden hacerle una contraoferta a un precio diferente.

A su vez, puede aceptar o rechazar su propuesta.

Una vez aceptada la oferta, firmará un documento que obliga legalmente al vendedor y al comprador a completar la transacción.

Este documento sirve para asegurar la compra del inmueble. Este es un paso muy importante para protegerle al comprador.

Este documento puede denominarse «compromis de vente» o «promesse de vente». Estos son dos documentos diferentes desde una perspectiva legal, pero en realidad tienen consecuencias muy similares.

Elaboración y firma del documento

Para redactar este documento, es esencial contar con una escritura oficial denominada escritura autenticada o «acte authentique» redactada. El encargado de su preparación es el experto conocido como notario o «notaire».

El «notaire» podrá garantizar que todo se haga correctamente y le avisará de los riesgos que no haya identificado.

También es posible firmar un documento llamado escritura privada «acte sous signature privée» o «acte sous seing privé». Se trata de un acuerdo elaborado y firmado por particulares. Sin embargo, su uso no se recomienda en absoluto ya que constituye un riesgo muy importante.

Periodo de validez

Este documento es válido durante un período definido en el momento de la firma:

• Una «promesse de vente» suele tener una validez de dos a tres meses.
• Un «compromis de vente» será válido durante un mínimo de tres meses.

Solo podrá firmar la escritura oficial de venta o «acte de vente» después de este período.

Términos y condiciones

Si firma una «promesse de vente» o un «compromis de vente», deberá especificar los términos y condiciones de la venta en este documento.

Puede incluir condiciones de compra denominadas «clauses suspensives», por ejemplo:

• que obtenga un préstamo hipotecario de un banco;
• que obtenga una licencia de obras.

Las «clauses suspensives» le permitirán desistir de la compra en cualquier momento hasta el final de la venta sin consecuencias para usted si no se cumplen estas condiciones.

Pago de un primer pago llamado depósito o «acompte» o «séquestre»

En el momento de la firma, tendrá que pagar la primera parte del importe de la compra, lo que se conoce como el depósito o «acompte» o «séquestre».

Según la ley, el «acompte» debe ser el 10 % del precio de la propiedad. Sin embargo, puede negociar con el vendedor pagar solo el 5 %.

Este pago puede realizarse a través de un profesional como un agente inmobiliario o «notaire». Nunca lo pague directamente al vendedor.

Derecho de desistimiento sin justificación

Una vez que haya firmado la «promesse de vente» o el «compromis de vente», tendrá un período de diez días durante el cual:

• el comprador podrá cancelar la compra de la propiedad sin justificación y recuperar el depósito o «acompte» pagado;
• el vendedor no puede echarse atrás.

Transcurrido ese plazo de diez días, si desea cancelar la compra del inmueble:

• no podrá recuperar el «acompte» pagado;
• si el «acompte» que pagó era del 5 %, tendrá que pagar un 5 % adicional al vendedor para que su indemnización sea del 10 % sobre el precio de la propiedad.

Si necesita un préstamo hipotecario para pagar su compra, ahora es el momento de ponerse en contacto con el banco para hacer la solicitud oficial y firmar el contrato.

Una vez transcurrido el periodo de validez del «compromis de vente» o de la «promesse de vente», puede firmar el documento de venta oficial conocido como la escritura de venta o «acte de vente».

Aquí es cuando se convierte en propietario del inmueble.

Este documento es obligatorio. Debe redactarlo un experto jurídico denominado notario o «notaire».

Elección del notario

Puede contratar un «notaire» común con el vendedor, o elegir dos diferentes.

Importes a pagar

Una vez firmada la escritura de venta, deberá pagar:

• El importe correspondiente al precio de compra del inmueble. El pago se realiza a través del «notaire», nunca directamente al vendedor.
• Los honorarios del «notaire».

A continuación, recibirá las llaves de su casa.

Una vez finalizada la venta, el «notaire» seguirá teniendo que dar varios pasos, como registrar el «acte de vente» con las autoridades fiscales para recibir una copia de la escritura autenticada o «acte authentique» con un sello.

Este documento constituirá su escritura de propiedad y se conservará durante 100 años en la oficina notarial local o «office notarial» antes de confiarse a los archivos departamentales.