Cumpărarea unei locuințe în Franța

Dacă aveți deja suma integrală necesară

În acest caz, puteți să achiziționați cu ușurință proprietatea direct de la proprietar.

Este extrem de important să nu plătiți niciodată bani direct vânzătorului.

În Franța, toate verificările și plățile necesare sunt efectuate printr-un expert legal autorizat, numit notar sau „notaire”.

Dacă aveți nevoie de un împrumut pentru locuință

Majoritatea persoanelor nu au întreaga sumă necesară achiziționării unei locuințe pe loc.

Prin urmare, solicitarea unui împrumut de la o bancă este o procedură frecventă.

Câteva informații cheie despre împrumuturile pentru locuință în Franța:

• Perioadele de rambursare variază, în general, între 5 și 25 de ani.
• Rata dobânzii este stabilită de la început și va rămâne aceeași pe întreaga durată a împrumutului. Cu toate acestea, uneori este posibilă o renegociere ulterioară cu banca.

Băncile impun condiții financiare care trebuie îndeplinite înainte de aprobarea unui dosar de împrumut, de exemplu:

• Venit stabil, de exemplu un contract de muncă permanent numit „CDI”. Sau, dacă desfășurați o activitate independentă, venitul stabil sau în creștere din ultimii trei ani.
• Un grad de îndatorare sau „taux d'endettement” care nu să depășească 35% din venitul lunar. Termenul „taux d'endettement” înseamnă că plățile de rambursare a împrumutului pe care le-ați face lunar către bancă, împreună cu orice alt împrumut și sume aferente chiriilor, nu pot depăși 35% din venitul dumneavoastră lunar înainte de impozitarea pe venit.
• O sumă de bani disponibilă deja în contul dumneavoastră. Aceasta este denumită o plată în avans sau „apport” care va contribui la plata proprietății. În funcție de bancă și de profilul dumneavoastră, acest „apport” poate avea o valoare cuprinsă între 5% și 20% din prețul de achiziție. Totuși, în unele cazuri, se poate obține un împrumut și fără „apport”.

Cu ajutorul acestui instrument puteți afla suma maximă pe care o puteți împrumuta.

Va trebui să aveți la început un anumit procent din prețul total de achiziție.

După ce oferta dumneavoastră de cumpărare a fost acceptată de către vânzător, va trebui să efectuați o plată inițială denumită un „acompte” sau depozit, pentru a rezerva vânzarea:

• Acest depozit sau „acompte”, cunoscut și sub numele de „séquestre”, are în mod legal o valoare de 10% din prețul de vânzare. Cu toate acestea, puteți încerca să negociați cu vânzătorul pentru a plăti numai 5%.
• Trebuie să efectuați plata prin intermediul unui expert juridic numit notar sau „notaire”. Nu efectuați niciodată plata direct către vânzător.
• Această sumă va fi dedusă din plata finală.
• Dacă utilizați un împrumut pentru locuință pentru a cumpăra proprietatea, această sumă va fi considerată de către bancă plată în avans sau „apport” ori o parte din aceasta.

Veți avea diferite costuri de plătit la momentul achiziției:

• Onorariul expertului juridic numit notar sau „notaire” care va întocmi documentele oficiale. Aceste costuri, cunoscute sub denumirea de costuri de achiziție sau „frais d'acquisition” reprezintă aproximativ 7% din prețul proprietății. Puteți estima aceste costuri cu ajutorul acestui instrument.
• Comisioanele agenției imobiliare dacă vânzarea este intermediată de un agent imobiliar. În general, aceste costuri se ridică la 3 - 5% din prețul proprietății. Acestea vor fi plătite fie de vânzător, fie de cumpărător, în funcție de contractul încheiat de vânzător cu agentul imobiliar.
• Impozite locale, care sunt plătite anual. Pentru anul cumpărării, acestea vor fi împărțite cu vânzătorul în funcție de data la care semnați contractul. „Notaire” va calcula distribuirea costurilor.
• Orice lucrări care trebuie efectuate în locuință înainte să vă mutați.

După ce deveniți proprietar al locuinței, veți suporta costuri curente aferente titlului de proprietate:

• Impozite locale anuale.
• Taxe la asociația de proprietari, dacă ați achiziționat un apartament.
• Orice lucrări de întreținere din locuință.
• Dacă ați achiziționat proprietatea cu ajutorul unui împrumut pentru locuințe de la o bancă:
  • Rambursarea lunară a împrumutului.
  • Dobânda aferentă împrumutului.

Găsirea celei mai bune oferte

Dacă aveți nevoie de un împrumut de la o bancă pentru a plăti pentru proprietatea achiziționată, se recomandă să comparați ofertele băncilor și să începeți procesul înainte chiar de a începe vizionările de locuințe.

Pentru a face acest lucru, puteți angaja un profesionist specializat în compararea împrumuturilor pentru locuințe numit broker sau „courtier”.

Obținerea unui „accord de principe” (acord de principiu) pentru a vă ajuta cu achiziția

După ce ați ales banca care vă oferă cea mai bună ofertă, solicitați-i un document numit „accord de principe”. Acest document confirmă disponibilitatea băncii de a continua cu solicitarea de împrumut pentru locuință, după ce ați găsit o proprietate pe care doriți să o cumpărați.

Documentul îi va oferi o asigurare suplimentară vânzătorului, iar dumneavoastră veți avea șanse mai mari de a vă fi acceptată oferta.

În cadrul achiziției proprietății dumneavoastră, vi se vor solicita probabil următoarele documente în diferite etape ale procesului:

• O copie a documentului dumneavoastră de identitate, cum ar fi pașaportul, cartea de identitate și/sau documentul care vă autorizează să intrați în Franța, denumit „visa” sau permisul de ședere sau „titre de séjour”.
• Dacă în prezent locuiți în chirie, o copie a contractului de închiriere și ultima chitanță de plată a chiriei.
• Documente care demonstrează starea dumneavoastră civilă, în cazul în care efectuați achiziția împreună cu un partener.
• Documente care constituie o dovadă a resurselor dumneavoastră financiare, de exemplu:
  • un certificat de la banca dumneavoastră care dovedește că aveți fondurile necesare
  • ultimele două declarații de impunere
  • ultimii trei fluturași de salariu, dacă sunteți angajat(ă)
  • ultimele trei declarații fiscale, dacă desfășurați o activitate independentă.
• Declarația dumneavoastră de identitate bancară sau „relevé d'identité bancaire (RIB)”. Se recomandă să aveți un cont bancar francez pentru a efectua mai ușor diferitele plăți necesare, dar acest lucru nu este obligatoriu.
• Dacă aveți nevoie de un împrumut bancar pentru a achiziționa proprietatea și ați început deja procedurile la o bancă, documentul denumit „accord de principe”, confirmând disponibilitatea băncii de a continua cu solicitarea privind împrumutul pentru locuință, după ce ați găsit o proprietate pe care doriți să o cumpărați.

Puteți începe prin a căuta și a vizita diferite proprietăți rezidențiale pentru vânzare.

Găsirea proprietăților disponibile

Pentru a căuta o proprietate, puteți, de exemplu:

• să vedeți reclamele online pe site-uri de specialitate precum „SeLoger”, „Pap” sau „Leboncoin”
• să solicitați asistență din partea unui agent imobiliar.

Strângerea informațiilor

Aveți foarte mare grijă atunci când interacționați cu proprietarul sau cu agenția imobiliară. Înainte de a face o ofertă, trebuie luate în considerare mai multe aspecte, precum:

• Prețul pe metru pătrat, pe care îl puteți compara cu vânzările anterioare din cartier consultând acest site web.
• Riscurile la care este expusă locuința. Puteți solicita să vedeți un document care prezintă diversele riscuri, care se numește evaluarea gradului de risc al proprietății sau „diagnostic immobilier”. De exemplu, acesta poate indica prezența azbestului sau un risc de inundații.
• Cuantumul taxelor locale. Acestea sunt taxe pe care va trebui să le plătiți în fiecare an.
• În cazul unui apartament:
  • Cuantumul taxelor la asociația de proprietari sau „charges de copropriété”, adică costurile pe care trebuie să le achitați pentru întreținerea și utilizarea clădirii.
  • Ultimele trei procese-verbale înregistrate ale ședințelor cu asociația de proprietari numite „d'assemblée générale” pentru a afla mai multe despre lucrările care trebuie realizate în clădire în anii următori, pentru care va trebui să plătiți, precum și orice probleme curente. Studiați cu atenție aceste documente, deoarece uneori oamenii vând pentru a evita pe viitor lucrări costisitoare.
  • Documentul care stabilește regulile ce trebuie respectate în clădire, cunoscut sub denumirea de regulament de condominiu sau „règlement de copropriété (RCP)”.

Contactarea primăriei sau „mairie”

Se recomandă să contactați autoritatea administrativă a orașului, cunoscută sub numele de „mairie”:

• pentru a vă informa despre orice proiecte de dezvoltare urbană care ar putea avea un impact asupra cartierului
• pentru a solicita să primiți documentul care stabilește regulile de planificare în zona locală, numit „plan local d’urbanisme (PLU)”, dacă intenționați să construiți o extensie a locuinței.

După ce ați găsit o proprietate care vă interesează, puteți face imediat o ofertă vânzătorului.

Puteți găsi șabloane pe internet tastând cuvintele „modèle lettre offre achat” (șablon pentru oferta de cumpărare).

În oferta dumneavoastră, trebuie să specificați:

• prețul pe care îl oferiți pentru a achiziționa proprietatea, care poate fi diferit de prețul furnizat de vânzător
• termenul de valabilitate a ofertei, de regulă maxim o săptămână.

Posibilitatea de retragere

Puteți să vă retrageți oferta în orice moment, fără nicio consecință, până la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, cunoscută sub numele de „promesse de vente” sau „compromis de vente”.

Aceasta înseamnă că puteți face o ofertă chiar dacă nu ați primit încă toate informațiile menționate la Pasul 1.

Răspunsul vânzătorului

Pe durata valabilității ofertei, vânzătorul poate decide să accepte sau să refuze oferta.

În cazul unui refuz, vânzătorul vă poate face o contraofertă la un alt preț.

La rândul dumneavoastră, puteți să-i acceptați sau să-i refuzați propunerea.

Dacă oferta dumneavoastră a fost acceptată, veți semna un document cu efecte juridice asupra vânzătorului și cumpărătorului pentru a finaliza tranzacția.

Acest document este utilizat pentru garantarea achiziției proprietății. Acesta este un pas foarte important pentru a vă proteja pe dumneavoastră, în calitate de cumpărător.

Documentul poate fi denumit „compromis de vente” sau „promesse de vente”. Acestea sunt două documente diferite din punct de vedere legal, însă, în realitate au consecințe foarte asemănătoare.

Întocmirea și semnarea documentului

Pentru a elabora acest document, este esențial să aveți un document oficial care se numește document autentificat sau „acte authentique”. Acest lucru se realizează de către expertul juridic cunoscut sub denumirea de notar „notaire".

„Notaire” va putea să garanteze că totul este realizat corect și să vă avertizeze cu privire la anumite riscuri pe care nu le-ați identificat.

Este, de asemenea, posibil să semnați un document numit înscris sub semnătură privată „acte sous signature privée” sau „acte sous seing privé”. Acesta este un acord întocmit și semnat de persoane fizice. Totuși, acesta nu este deloc recomandat și presupune un risc semnificativ.

Perioada de valabilitate

Acest document este valabil pe o perioadă stabilită la momentul semnării:

• Documentul „promesse de vente” este de obicei valabil timp de două până la trei luni.
• Documentul „compromis de vente” va fi de obicei valabil timp de minimum trei luni.

Numai după această perioadă puteți semna documentul oficial de vânzare-cumpărare sau „acte de vente”.

Clauze și condiții

Dacă semnați „promesse de vente” sau „compromis de vente”, va trebui să specificați clauzele și condițiile de vânzare în acest document.

Puteți include condiții de achiziție numite „clauses suspensives”, de exemplu:

• Că veți obține un împrumut pentru locuință de la o bancă
• Că veți obține permisiunea de planificare.

„Clauses suspensives” vă vor permite să vă retrageți din achiziție în orice moment, până la finalizarea vânzării, fără consecințe pentru dumneavoastră, în cazul în care aceste condiții nu sunt îndeplinite.

Plata primei rate denumite depozit sau „acompte” sau „séquestre”

În momentul semnării, va trebui să achitați prima parte din suma de achiziție cunoscută sub denumirea de depozit sau „acompte” sau „séquestre”.

Conform legii, „acompte” trebuie să aibă o valoare de 10% din prețul proprietății. Cu toate acestea, puteți negocia cu vânzătorul pentru a plăti numai 5%.

Această plată poate fi efectuată prin intermediul unui profesionist, cum ar fi un agent imobiliar sau un notar „notaire”. Nu efectuați niciodată plata direct către vânzător.

Dreptul de renunțare fără motivare

După ce ați semnat „promesse de vente” sau „compromis de vente”, aveți o perioadă de zece zile în care:

• cumpărătorul poate anula achiziția proprietății fără motivare și poate recupera depozitul sau „acompte” plătit
• vânzătorul nu se poate retrage.

După această perioadă de zece zile, dacă doriți să anulați achiziția proprietății:

• nu veți putea recupera „acompte” plătit
• dacă „acompte” plătit a fost de numai 5%, va trebui să plătiți încă 5% vânzătorului pentru ca despăgubirea acestuia să fie 10% din prețul proprietății.

Dacă aveți nevoie de un împrumut pentru locuință ca să efectuați plata achiziției dumneavoastră, acum este momentul să contactați banca pentru a depune solicitarea oficială și a semna contractul.

După expirarea perioadei de valabilitate a documentului „compromis de vente” sau „promesse de vente”, puteți semna documentul oficial de vânzare, cunoscut sub denumirea de act de vânzare-cumpărare sau „acte de vente”.

Acesta este momentul în care deveniți proprietar.

Acest document este obligatoriu. Trebuie să fie întocmit de către un expert juridic cunoscut sub denumirea de notar „notaire".

Alegerea notarului

Puteți angaja un „notaire” comun împreună cu vânzătorul sau să alegeți doi notari diferiți.

Sume de plată

După semnarea contractului de vânzare-cumpărare, trebuie să plătiți:

• Suma corespunzătoare prețului de achiziție a proprietății. Plata se face prin intermediul „notaire”, niciodată direct către vânzător.
• Onorariile pentru „notaire”.

Veți primi apoi cheile pentru locuința dumneavoastră.

După finalizarea vânzării, „notaire” va trebui să parcurgă în continuare câțiva pași, cum ar fi înregistrarea „acte de vente” la autoritățile fiscale pentru a primi o copie a documentului autentificat sau „acte authentique” cu ștampilă.

Acest document va constitui actul dumneavoastră de proprietate și va fi păstrat timp de 100 de ani de către biroul notarial local sau „office notarial” înainte de a fi încredințat arhivelor departamentale.