Zakup domu we Francji

Jeżeli masz już pełną kwotę, której potrzebujesz

W takim przypadku można łatwo nabyć nieruchomość bezpośrednio od właściciela.

Niezwykle ważne jest, aby nigdy nie płacić bezpośrednio sprzedającemu.

We Francji wszystkie niezbędne weryfikacje i płatności są wykonywane przez upoważnionego eksperta prawnego zwanego notariuszem, czyli „notaire”.

Jeżeli potrzebujesz kredytu hipotecznego

Większość ludzi nie posiada pełnej kwoty potrzebnej na zakup domu.

Dlatego też często trzeba ubiegać się o kredyt w banku.

Oto kilka kluczowych informacji o kredytach hipotecznych we Francji:

• Okres spłaty wynosi zazwyczaj od 5 do 25 lat.
• Stopa procentowa jest ustalana na początku i pozostaje taka sama przez cały okres spłaty kredytu. Czasami jednak możliwa jest ponowna negocjacja z bankiem.

Banki narzucają warunki finansowe, które muszą zostać spełnione przed zatwierdzeniem wniosku o kredyt, na przykład:

• Stabilny dochód, na przykład umowa o pracę na czas nieokreślony o nazwie „CDI”. Lub, jeśli jesteś osobą samozatrudnioną, stabilne lub zwiększające się roczne przychody w ciągu ostatnich trzech lat.
• Wskaźnik zadłużenia („taux d’endettement”), który nie przekracza 35% miesięcznego przychodu. Termin „taux d’endettement” oznacza, że miesięczne raty kredytowe, które musiałabyś spłacać na rzecz banku, wraz z innymi pożyczkami i czynszami, nie mogą przekroczyć 35% miesięcznych przychodów przed opodatkowaniem.
• Kwota pieniędzy już dostępna na Twoim koncie. Nazywa się ją wkładem własnym, czyli „apport”, który będzie stanowić część zapłaty za nieruchomość. W zależności od banku i Twojej sytuacji wymagany „apport” może wynosić od 5% do 20% ceny nabycia. W niektórych przypadkach możliwe jest jednak uzyskanie kredytu także bez „apport”.

Użyj tego narzędzia, aby dowiedzieć się, ile możesz pożyczyć.

Od początku trzeba posiadać kwotę stanowiącą pewien procent całkowitej ceny nabycia.

Gdy Twoja oferta zakupu zostanie zaakceptowana przez sprzedającego, będziesz musiała dokonać pierwszej płatności zwanej „acompte”, czyli zaliczką, aby zabezpieczyć sprzedaż:

• Wysokość zaliczki, czyli „acompte”, zwanej również „séquestre”, to zgodnie z prawem 10% ceny sprzedaży. Możesz jednak spróbować negocjować ze sprzedającym, aby zapłacić tylko 5%.
• Musisz zapłacić tę kwotę za pośrednictwem eksperta prawnego zwanego notariuszem, czyli „notaire”. Nigdy nie płać bezpośrednio sprzedającemu.
• Kwota ta zostanie odliczona od ostatecznej płatności.
• Jeżeli w celu nabycia nieruchomości korzystasz z kredytu hipotecznego, kwota ta zostanie uznana przez bank za część lub całość wkładu własnego, czyli „apport”.

Na etapie kupowania poniesiesz różne koszty:

• Koszty eksperta prawnego zwanego notariuszem, czyli „notaire”, który przygotuje oficjalne dokumenty. Koszty te, zwane kosztami nabycia, czyli „frais d’acquisition”, stanowią około 7% ceny nieruchomości. Możesz oszacować koszty nabycia za pomocą tego narzędzia.
• W przypadku sprzedaży przez agenta nieruchomości naliczana jest prowizja dla agencji. Stanowi ona z reguły od 3% do 5% ceny nieruchomości. W zależności od umowy zawartej przez sprzedającego z agentem nieruchomości, prowizję opłaca albo sprzedający, albo nabywca.
• Podatki lokalne, opłacane corocznie. Za rok, w którym doszło do nabycia, podatki zostaną częściowo opłacone przez sprzedającego na podstawie daty podpisania umowy. „Notaire” obliczy części podatku przypadające na sprzedającego i nabywcę.
• Wszelkie prace, które należy wykonać w domu przed wprowadzeniem się.

Będąc już właścicielem domu, ponosisz bieżące koszty związane z posiadaniem nieruchomości:

• coroczne podatki lokalne;
• opłaty na utrzymanie części wspólnych w przypadku zakupu mieszkania;
• wszelkie prace konserwacyjne w domu;
• w przypadku nabycia nieruchomości za kredyt hipoteczny z banku:
  • miesięczna spłata kredytu,
  • odsetki związane z kredytem.

Wybór najlepszej oferty

Jeżeli potrzebujesz kredytu z banku, aby zapłacić za zakup nieruchomości, zaleca się porównanie ofert różnych banków i rozpoczęcie procedury, zanim jeszcze zaczniesz oglądać domy.

W tym celu można zatrudnić profesjonalistę specjalizującego się w porównywaniu kredytów hipotecznych, zwanego brokerem, czyli „courtier”.

Uzyskanie „accord de principe” (umowy wstępnej) w celu ułatwienia zakupu

Po wybraniu banku, który oferuje najlepszą ofertę, poproś o dokument o nazwie „accord de principe”. Dokument ten potwierdza gotowość banku do przyjęcia wniosku o kredyt hipoteczny po znalezieniu przez Ciebie nieruchomości, którą chcesz kupić.

Stanowi on zapewnienie dla sprzedającego i zwiększa szanse na zaakceptowanie Twojej oferty.

Na różnych etapach procesu zakupu nieruchomości prawdopodobnie konieczne będzie przedstawienie następujących dokumentów:

• kopii dokumentu tożsamości, np. paszportu, dowodu osobistego lub dokumentu zezwalającego na wjazd do Francji zwanego „visa”, lub pozwolenia na pobyt, czyli „titre de séjour”;
• jeżeli obecnie jesteś najemcą, kopii umowy najmu i ostatniego potwierdzenia płatności czynszu;
• dokumentów potwierdzających Twój stan cywilny, jeśli kupujesz nieruchomość razem z partnerem;
• dokumentów potwierdzających Twoje zasoby finansowe, na przykład:
  • zaświadczenia z banku potwierdzającego posiadanie niezbędnych środków,
  • dwóch ostatnich rozliczeń podatkowych,
  • trzech ostatnich odcinków wypłaty, jeśli jesteś pracownikiem,
  • trzech ostatnich sprawozdań finansowych, jeśli jesteś osobą samozatrudnioną;
• certyfikatu konta bankowego, czyli „relevé d’identité bancaire (RIB)” – zaleca się posiadanie francuskiego konta bankowego, aby łatwiej realizować różne płatności, ale nie jest to obowiązkowe;
• jeżeli nabycie nieruchomości wymaga uzyskania kredytu bankowego, a proces ten został już rozpoczęty w banku, dokumentu o nazwie „accord de principe”, potwierdzającego gotowość banku do przyjęcia wniosku o kredyt hipoteczny po znalezieniu przez Ciebie nieruchomości, którą chcesz kupić.

Możesz zacząć od poszukiwania różnych budynków mieszkalnych na sprzedaż i ich oglądania.

Wyszukiwanie dostępnych nieruchomości

Aby wyszukać nieruchomość, można na przykład:

• obejrzeć ogłoszenia online na specjalistycznych stronach, takich jak „SeLoger”, „Pap” lub „Leboncoin”;
• zwrócić się o pomoc do agenta nieruchomości.

Gromadzenie informacji

Należy zachować szczególną ostrożność w kontaktach z właścicielem lub agencją nieruchomości. Przed złożeniem oferty należy wziąć pod uwagę wiele kwestii, takich jak:

• Cena za metr kwadratowy, którą można porównać z cenami sprzedaży w danej okolicy, sprawdzając na tej stronie internetowej.
• Zagrożenia, na które narażony jest dom. Możesz poprosić o dokument przedstawiający różne zagrożenia, zwany badaniem nieruchomości, czyli „diagnostic immobilier”. Może on na przykład wskazywać na obecność azbestu lub ryzyko zalania.
• Kwota lokalnych podatków. Są to podatki, które będą musiały być opłacane co roku.
• Jeżeli jest to mieszkanie:
  • Wysokość opłat na utrzymanie części wspólnych, czyli „charges de copropriété”, tj. kosztów, które będzie trzeba pokrywać w związku z utrzymaniem i użytkowaniem budynku.
  • Trzy ostatnie protokoły z zebrań współwłaścicieli, tj. „procès-verbal d’assemblée générale”, aby dowiedzieć się więcej o pracach do wykonania w budynku w nadchodzących latach, za które będziesz musiała zapłacić, a także o wszelkich bieżących problemach. Należy dokładnie zapoznać się z tymi dokumentami, ponieważ czasami ludzie sprzedają nieruchomość, aby uniknąć kosztownych prac w przyszłości.
  • Dokument określający zasady, których należy przestrzegać w budynku, zwany regulaminem, czyli „règlement de copropriété (RCP)”.

Skontaktowanie się z urzędem miejskim (ratuszem), czyli „mairie”

Zaleca się kontakt z organem administracyjnym miasta nazywanym „mairie”, aby:

• zdobyć informacje o wszelkich projektach inwestycyjnych, które mogą mieć wpływ na otoczenie;
• poprosić o dokument określający zasady zagospodarowania przestrzeni w najbliższej okolicy, zwany „plan local d’urbanisme (PLU)”, jeśli planujesz rozbudowę.

Po znalezieniu nieruchomości, która Cię interesuje, możesz natychmiast sporządzić ofertę dla sprzedającego.

Szablony można znaleźć w internecie, wpisując „modèle lettre offre achat” (szablon listu z ofertą kupna).

W ofercie należy podać:

• oferowaną cenę zakupu nieruchomości, która może się różnić od ceny określonej przez sprzedającego;
• okres ważności Twojej oferty, zwykle maksymalnie jeden tydzień.

Możliwość wycofania oferty

Swoją ofertę można w każdej chwili wycofać, bez żadnych konsekwencji, do momentu podpisania umowy kupna zwanej „promesse de vente” lub „compromis de vente”.

Oznacza to, że możesz złożyć ofertę, nawet jeśli nie otrzymałaś jeszcze wszystkich informacji wymienionych w kroku 1.

Odpowiedź sprzedającego

W okresie obowiązywania oferty sprzedający może ją przyjąć lub odrzucić.

W przypadku odrzucenia oferty może złożyć propozycję innej ceny.

Ty z kolei możesz przyjąć lub odrzucić tę ofertę.

Po zaakceptowaniu Twojej oferty podpiszesz dokument, który prawnie zobowiązuje sprzedającego i kupującego do przeprowadzenia transakcji.

Dokument ten służy do zapewnienia zakupu nieruchomości. Jest to bardzo ważny krok mający na celu ochronę Ciebie jako kupującego.

Nosi on nazwę „compromis de vente” lub „promesse de vente”. Nazwy te oznaczają, z perspektywy prawnej, dwa różne dokumenty, ale w rzeczywistości mają one bardzo podobne skutki.

Sporządzenie i podpisanie dokumentu

Aby sporządzić ten dokument, należy nadać mu formę oficjalnego aktu zwanego aktem uwierzytelnionym, czyli „acte authentique”. Dokonuje tego ekspert prawny zwany notariuszem – „notaire”.

„Notaire” będzie w stanie zapewnić, że wszystko jest wykonane prawidłowo, i powiadomi Cię o pewnych zagrożeniach, których nie dostrzegłaś.

Istnieje również możliwość podpisania dokumentu zwanego aktem prywatnym – „acte sous signature privée” lub „acte sous seing privé”. Jest to umowa sporządzona i podpisana przez osoby fizyczne. Nie jest to jednak zalecane i stanowi bardzo duże ryzyko.

Okres obowiązywania

Dokument ten jest ważny przez okres wskazany w momencie składania podpisu:

• „Promesse de vente” zazwyczaj obowiązuje przez dwa lub trzy miesiące.
• „Compromis de vente” będzie obowiązywać przez co najmniej trzy miesiące.

Podpisanie oficjalnego aktu sprzedaży, czyli „acte de vente”, będzie możliwe dopiero po upływie tego okresu.

Warunki

Podpisując „promesse de vente” lub „compromis de vente”, należy w tym dokumencie określić warunki sprzedaży.

Możesz też dołączyć warunki zakupu zwane „clauses suspensives”, na przykład:

• że uzyskasz kredyt hipoteczny z banku,
• że uzyskasz decyzję o warunkach zabudowy.

„Clauses suspensives” pozwolą Ci wycofać się z zakupu w dowolnym momencie do końca procesu sprzedaży bez żadnych konsekwencji, jeśli nie spełnisz tych warunków.

Dokonanie pierwszej płatności zwanej zaliczką, czyli „acompte” lub „séquestre”

W chwili podpisania umowy musisz zapłacić pierwszą część kwoty zakupu zwaną zaliczką, czyli „acompte” lub „séquestre”.

Zgodnie z prawem „acompte” musi wynosić 10% ceny nieruchomości. Możesz jednak negocjować ze sprzedającym, aby zapłacić tylko 5%.

Płatność może zostać dokonana za pośrednictwem specjalisty, np. agenta nieruchomości lub notariusza – „notaire”. Nigdy nie płać bezpośrednio sprzedającemu.

Prawo do odstąpienia od umowy bez uzasadnienia

Po podpisaniu „promesse de vente” lub „compromis de vente” obowiązuje okres dziesięciu dni, podczas których:

• nabywca może anulować zakup nieruchomości bez uzasadnienia i odzyskać wpłaconą zaliczkę, czyli „acompte”;
• sprzedający nie może się wycofać.

Po upływie tego dziesięciodniowego okresu jeśli chcesz anulować zakup nieruchomości:

• nie będziesz mogła odzyskać zapłaconego „acompte”;
• jeśli zapłacone „acompte” wynosiło tylko 5% ceny, będziesz musiała zapłacić sprzedającemu dodatkowe 5% w ramach odszkodowania, które ma wynieść 10% ceny nieruchomości.

Jeżeli potrzebujesz kredytu hipotecznego, aby zapłacić za zakup, teraz czas skontaktować się z bankiem w celu złożenia oficjalnego wniosku i podpisania umowy.

Po upływie okresu obowiązywania „compromis de vente” lub „promesse de vente” można podpisać oficjalny dokument sprzedaży zwany aktem sprzedaży, czyli „acte de vente”.

To wtedy stajesz się właścicielką nieruchomości.

Ten dokument jest obowiązkowy. Musi on zostać sporządzony przez eksperta prawnego zwanego notariuszem – „notaire”.

Wybór notariusza

Możesz zatrudnić razem ze sprzedającym jednego „notaire” lub wybrać dwóch różnych.

Kwoty do zapłaty

Po podpisaniu umowy sprzedaży należy zapłacić:

• kwotę odpowiadającą cenie zakupu nieruchomości. Płatność jest dokonywana za pośrednictwem „notaire”, nigdy bezpośrednio sprzedającemu;
• opłaty na rzecz „notaire”.

Następnie otrzymasz klucze do swojego domu.

Po sfinalizowaniu sprzedaży „notaire” musi jeszcze podjąć kilka kroków, takich jak rejestracja „acte de vente” w urzędzie skarbowym, aby otrzymać egzemplarz aktu uwierzytelnionego, czyli „acte authentique”, z pieczątką.

Ten dokument będzie stanowił Twój akt własności i będzie przechowywany przez 100 lat przez lokalne biuro notarialne, czyli „office notarial”, a następnie zostanie przekazany do archiwów departamentu.