在法国购买房屋

如果你已经拥有所需全额资金

如果是这种情况，你可以直接从业主处轻松购买财产。

绝不能直接向卖家付款，这一点非常重要。

在法国，所有必要的验证和付款都是通过一名授权法律专家进行的，称为公证人或“notaire”。

如果你需要房屋贷款

大多数人没有购买房屋所需的全部金额。

因此，往往会向银行申请贷款。

关于法国房屋贷款的一些重要信息：

• 偿还期一般在 5 到 25 年之间。
• 利率从一开始就固定不变，并将在整个贷款期间保持不变。但有时可以在日后与银行重新协商。

银行施加了一些财务条件，需要满足这些条件之后才会批准贷款申请，例如：

• 稳定的收入，例如长期雇佣合同，即“CDI”。或者，如果你是自雇人士，过去三年内稳定或不断增长的年收入。
• 不超过你每月收入 35% 的负债比例，即“taux d’endettement”。“taux d’endettement”一词是指你每月向银行偿还的贷款，连同任何其他贷款和租金，不得超过每月税前收入的 35%。
• 你的账户中已有一笔款项可用。这称为首付款，即“apport”，用于支付房产费用。根据银行和你的个人资料，申请的“apport”可能占购买价格的 5% 至 20%。但在某些情况下，也可在没有“apport”的情况下获得贷款。

你可以使用此工具了解你可以借用多少金额。

开始时你需要具有总购买价格一定比例的资金。

一旦卖方接受了你的购买报价，你必须支付一笔名为“acompte”或定金的初始付款，以保证销售：

• 这笔定金或“acompte”，也称为“séquestre”，按照法律规定为售价的 10%。但是，你可以尝试与卖家协商，仅支付 5%。
• 你必须通过一名法律专家进行此项付款，称为公证人或“notaire”。切勿直接向卖家付款。
• 此金额将从最终付款中扣除。
• 如果你使用房屋贷款购买该物业，该金额将被银行视为部分或全部首付款，即“apport”。

购买时，你需要支付各种费用：

• 法律专家，即称为公证人或“notaire”的费用，他们起草正式文件。这些费用称为购置费用或“frais d’acquisition”，约为物业价格的 7%。你可以使用此工具估计这些费用。
• 房地产中介费，如果销售通过房地产中介进行的话。这些费用一般占物业价格的 3 至 5%。由卖方或买方支付这些费用，具体取决于卖方与房地产中介制定的协议。
• 地方税，每年缴纳 对于购买当年，该费用将基于签署日期与卖家分摊。“notaire”将计算份额。
• 搬入之前，在房屋中进行的任何工作。

在你拥有房屋后，你要承担与物业产权相关的持续费用：

• 年度地方税。
• 共有产权费，如果你购买了公寓的话。
• 在房屋中进行的任何维护工作。
• 如果你通过银行的房屋贷款购买了物业：
  • 贷款的每月还款。
  • 与贷款相关的利息。

寻找最优惠交易

如果你需要银行贷款来支付你的物业购买费用，建议你比较多家银行的报价，甚至在看房之前开始该流程。

为此，你可以聘用一名专业专家来比较各种房屋贷款，即经纪人或“courtier”。

达成“accord de principe”（意向协议）帮助你购房

一旦你选择了提供最优惠交易的银行，请他们提供一份名为“accord de principe”的文件。本文件确认当你找到想要购买的物业后，银行愿意继续进行房屋贷款申请。

本文件会向卖方提供保证，让你的报价被接受的机会得以提高。

作为物业购买的一部分，可能会要求你在该过程的不同阶段提供以下文件：

• 你的身份证件复印件，如你的护照、身份证和/或授权你进入法国的文件，即“visa”，或你的居留许可，即“titre de séjour”。
• 如果你目前是租户，要提供你的租约和上一次租金收据复印件。
• 显示你的婚姻状况的文件，如果你与伴侣一起购买的话。
• 证明你的财务资源的文件，例如：
  • 银行出具的证明你拥有必要资金的证书
  • 你最近的两次税单
  • 最近三张工资单，如果你是雇员的话
  • 最后三个财务报表，如果你是自雇人士的话。
• 你的银行账户证书，即“relevé d’identité bancaire (RIB)” 建议你拥有法国银行账户，以便更轻松地支付各种款项，但这不是强制性的。
• 确认在你找到要购买物业后银行愿意继续房屋贷款申请的文件，即“accord de principe”，如果你需要银行贷款购买物业并且你已经与银行开始该过程的话。

首先，你可以寻找和参观各种出售的居住物业。

寻找可供销售的物业

例如，要搜索物业，可以：

• 在“SeLoger”、“Pap”或“Leboncoin”等专业网站上查看在线广告
• 寻求房地产中介的帮助。

收集信息

与业主或房地产中介打交道时要非常小心。在提供报价之前，需要考虑许多事项，例如：

• 每平方米的价格，可以通过浏览该网站与之前的周边地区销售情况进行比较
• 房屋面临的风险。你可以要求查看一份介绍各种风险的文件，称为物业诊断或“diagnostic immobilier”。例如，它可能表明存在石棉或洪水风险。
• 地方税额。这些是你必须每年缴纳的税费。
• 如果是公寓：
  • 共有产权费或“charges de copropriété”，即你要支付的建筑维护和使用费用。
  • 共有产权会议的最后三次会议记录，即“procès-verbal d’assemblée générale”，旨在了解未来几年建筑中要进行的、并且你必须要支付其费用的工作，以及可能出现的任何问题。仔细研究这些文件，因为有时候人们出售这些物业就是为了避免将来昂贵的工作费用。
  • 该文件规定了建筑中要遵守的规定，称为共有产权法规或“règlement de copropriété (RCP)”。

联系市政厅或“mairie”

建议联系城镇或城市的行政当局，即“mairie”，以便：

• 了解可能影响周边地区的任何城市开发项目
• 请他们提供规定当地规划规定的文件，即“plan local d’urbanisme (PLU)”，如果你计划进行扩建时。

一旦找到你感兴趣的物业，就可以立即为卖家提出报价。

键入“modèle lettre offre achat”即可在互联网上找到模板（购买报价函模板）。

你必须在报价中说明：

• 你提出的物业购买价格，可能与卖家提出的价格不同
• 你报价的有效期，通常不超过一周。

撤销选项

在你签署购买协议“promesse de vente”或“compromis de vente”之前，可以随时撤销报价，而且无需承担任何后果。

也就是说，即使你尚未收到第 1 步中列出的所有信息，你仍然可以提出报价。

卖方的回复

在你的报价有效期内，卖方可以决定接受或拒绝你的报价。

如果被拒绝，他们会以不同的价格提出反建议。

反过来，你可以接受或拒绝他们的提议。

接受你的报价后，你将签署一份文件，通过法律方式承诺卖家和买家完成交易。

本文件用于保护物业的购买。这是保护作为买家的你的重要一步。

本文件可称为“compromis de vente”或“promesse de vente”。从法律角度来看，这两份文件是不同的，但实际上它们具有非常相似的结果。

起草和签署文件

为了起草该文件，必须起草正式契据，即经验证的契据或“acte authentique”。这由法律专家，即公证人或“notaire”完成。

“notaire”能够确保一切都正确完成，并提醒你注意你没有发现的某些风险。

也可以签署一份名为私人契据的文件，即“acte sous signature privée”或“acte sous seing privé”。这是一份由个人起草并签署的协议。但是，完全不建议这样做，这样会带来非常大的风险。

有效期

本文件的有效期在签署之日确定：

• “promesse de vente”有效期通常为两到三个月。
• “compromis de vente”有效期最少三个月。

在此期间之后，你才能签署正式的出售契据或“acte de vente”。

条款与条件

如果你签署了“promesse de vente”或“compromis de vente”，需要在本文件中规定销售条款和条件。

你可以包括购买条件，即“clauses suspensives”，例如：

• 你从银行获得房屋贷款
• 你要获得规划许可。

通过“Clauses suspensives”，在这些条件未得到满足的情况下，你可以在销售结束前随时撤销购买，而不会给你带来任何后果。

第一次付款，即定金或 “acompte”，或“séquestre”

签署时，你必须支付第一笔购房款，即定金或“acompte”，或“séquestre”。

根据法律规定，“acompte”必须是物业价格的 10%。但是，你可以与卖方协商，仅支付 5%。

此笔款项可通过专业人员支付，如房地产中介或公证人，即“notaire”。切勿直接向卖家付款。

无理由撤销权

你签署“promesse de vente”或“compromis de vente”后，将有一个 10 天的时间段，在此期间：

• 买方可以无理由取消物业购买，并收回已支付的定金或“acompte”
• 卖方无法撤销。

在此十天期限后，如果你希望取消物业购买：

• 你将无法收回已支付的“acompte”
• 如果你支付的“acompte”仅为 5%，那么你必须向卖家额外支付 5% 的赔偿金额，以占物业价格的 10%。

如果你需要房屋贷款支付你的购买费用，此时应联系银行提出正式申请并签署合同。

一旦“compromis de vente”或“promesse de vente”有效期过后，可以签署正式销售文件，即销售契据或“acte de vente”。

此时你已成为该物业的业主。

本文件为必需项。它必须由法律专家起草，即公证人或“notaire”。

公证人的选择

你可以与卖家雇佣一个共同的，也可以选择两个不同的“notaire”。

要支付的金额

签署销售契据后，你必须支付：

• 与物业购买价格相对应的总额。支付通过“notaire”进行，切勿直接支付给卖方。
• “notaire”的费用。

然后，你将收到房屋钥匙。

销售完成后，“notaire”仍需采取几个步骤，例如向税务机关登记“acte de vente”，以收到经验证的盖章契据或“acte authentique”。

本文件构成你的产权契据，将由当地公证办公室或“office notarial”保管 100 年，然后委托给区县档案部门。