Kupovina stambenog prostora u Francuskoj

Ako živite u Francuskoj i imate dovoljno novca ili možete da pozajmite od banke, mogli biste da razmislite o kupovini kuće. Ova stranica će vas provesti kroz glavne korake u procesu.

Potvrđeno od strane Emmeline Vega na dan 22.05.2023.

Kupovina nekretnine u Francuskoj omogućiće vam da postanete vlasnik sopstvenog doma.

Proces u početku može izgledati glomazan, ali obraćajući pažnju na neke važne detalje, vlasništvo nad stambenim prostorom u Francuskoj može biti odlična opcija.

Uslovi

Francuska ne nameće nikakve posebne uslove za prodaju nekretnina osobama koje nisu Francuzi. Svako može.

Odlučivanje o vašem budžetu

  • Ako već raspolažete ukupnom količinom sredstava koja vam je potrebna

    Ako je to slučaj, nekretninu možete lako kupiti direktno od vlasnika.

    Izuzetno je važno da novac nikada ne isplaćujete direktno prodavcu.

    U Francuskoj se sve neophodne verifikacije i plaćanja vrše preko ovlašćenog pravnog stručnjaka koji se zove notar ili „notaire“.

    Ako vam je potreban stambeni kredit

    Većina osoba nema ukupan iznos sredstava potreban za direktnu kupovinu stambenog prostora.

    Zbog toga je uobičajeno tražiti kredit od banke.

    Neke ključne informacije o stambenim kreditima u Francuskoj:

    • Rokovi otplate su uglavnom između 5 i 25 godina.
    • Kamatna stopa je fiksna od samog početka i ostaće ista tokom čitavog perioda otplate kredita. Međutim, ponekad je moguće naknadno ponovo pregovarati sa bankom.

    Banke nameću finansijske uslove koje je potrebno ispuniti pre nego što odobre kreditni zahtev, na primer:

    • Stabilan prihod, na primer ugovor o radu na neodređeno vreme pod nazivom „CDI“. Ili ako ste samozaposleni, stabilan ili godišnji prihod koji raste u poslednje tri godine.
    • Odnos duga ili „taux d’endettement“ koji ne prelazi 35% vašeg mesečnog prihoda. Termin „taux d’endettement“ znači da otplate kredita koje biste plaćali svojoj banci svakog meseca, zajedno sa svim drugim kreditima i zakupninom, ne smeju da pređu 35% vašeg mesečnog prihoda pre poreza na prihod.
    • Iznos novca koji već dostupan na vašem računu. Ovo se zove učešće ili „apport“ koje će doprineti plaćanju nekretnine. U zavisnosti od banke i vašeg profila, traženo „apport“ može biti između 5% i 20% od kupovne cene. U nekim slučajevima, međutim, može biti moguće dobiti zajam bez „apport“.

    Možete koristiti ovu alatku da biste saznali koliko sredstava možete da pozajmite.

  • Od samog početka moraćete da raspolažete određenim procentom sredstava u odnosu na ukupnu cenu kupovne.

    Kada prodavac prihvati vašu ponudu za kupovinu, moraćete da izvršite početnu uplatu koja se zove „acompte“, ili depozit, da biste obezbedili prodaju:

    • Ovaj depozit ili „acompte“, takođe poznat kao „séquestre“, zakonski iznosi 10% od prodajne cene. Međutim, možete pokušati da pregovarate sa prodavcem da platite samo 5%.
    • Morate ga platiti preko pravnog stručnjaka koji se zove notar ili „notaire“. Nikada ne plaćajte direktno prodavcu.
    • Ovaj iznos će biti odbijen od konačne uplate.
    • Ako koristite stambeni kredit za kupovinu nekretnine, banka će ovaj iznos smatrati kao deo ili ceo iznos vašeg učešća ili „apport“.
  • U trenutku kupovine ćete morati da platite različite troškove:

    • Troškove pravnog eksperta koji se zove notar ili „notaire“ koji će izraditi zvanične dokumente. Ovi troškovi, poznati kao troškovi akvizicije ili „frais d’acquisition“, iznose približno 7% od cene nekretnine. Možete proceniti ove troškove koristeći ovu alatku.
    • Naknade agenciji za nekretnine ako prodaja ide preko agenta za nekretnine. Ovi troškovi uglavnom iznose između 3% i 5% od cene nekretnine. Platiće ih prodavac ili kupac, u zavisnosti od dogovora prodavca sa agentom za nekretnine.
    • Lokalne takse, koje se plaćaju na godišnjem nivou. Za godinu kupovine, one će biti podeljene sa prodavcem na osnovu datuma koji potpišete. „Notaire“ će izračunati distribuciju.
    • Za sve radovi koje treba obaviti u stambenom prostoru pre useljenja.
  • Nakon što postanete vlasnik stambenog prostora, imaćete tekuće troškove koji se odnose na vlasništvo nad nekretninom:

    • Godišnji lokalni porezi.
    • Naknade za suvlasništvo ako ste kupili stan.
    • Za sve radove na održavanju stambenog prostora.
    • Ako ste nekretninu kupili stambenim kreditom od banke:
      • Mesečna otplata kredita.
      • Kamata povezana sa zajmom.

Kako nastaviti

  • Pronalaženje najbolje ponude

    Ako vam je potreban kredit od banke da biste platili kupovinu nekretnine, preporučuje se da uporedite ponude banaka i započnete proces pre nego što počnete da gledate.

    Da biste to uradili, možete angažovati profesionalca specijalizovanog za upoređivanje stambenih kredita koji se zove broker ili „courtier“.

    Dobijanje „accord de principe“ (sporazum u načelu) koji će vam pomoći pri kupovini

    Kada odaberete banku koja vam nudi najbolju ponudu, zatražite od nje dokument koji se zove „accord de principe“. Ovaj dokument potvrđuje spremnost banke da nastavi sa zahtevom za stambeni kredit nakon što pronađete nekretninu koju želite da kupite.

    Ovaj dokument će uveriti prodavca i dati vam veće šanse da vaša ponuda bude prihvaćena.

  • Kao deo kupovine imovine, od vas će verovatno biti zatraženo da dostavite sledeće dokumente u različitim fazama procesa:

    • Kopiju vašeg ličnog dokumenta, kao što je pasoš, lična karta i/ili dokument koji vam omogućava da uđete u Francusku koji se zove „visa“ ili vaša boravišna dozvola ili „titre de séjour“.
    • Ako ste trenutno podstanar, kopiju vašeg ugovora o zakupu i vaše poslednje priznanice o zakupnini.
    • Dokumente koji pokazuju vaš bračni status ako kupujete sa partnerom.
    • Dokumente koji dokazuju vaša finansijska sredstva, na primer:
      • potvrdu vaše banke koja dokazuje da imate potrebna sredstva
      • vaša poslednja dva poreska obaveštenja
      • vaša tri poslednja obračuna zarada ako ste zaposleni
      • vaša poslednja tri finansijska izveštaja ako ste samozaposleni.
    • Potvrdu vašeg bankovnog računa, ili „relevé d’identité bancaire (RIB)“. Preporučuje se da imate račun u banci u Francuskoj da biste lakše izvršili različita potrebna plaćanja, ali to nije obavezno.
    • Ako vam je potreban bankarski kredit za kupovinu nekretnine, a već ste započeli proces sa bankom, dokument nazvan „accord de principe“, potvrđuje spremnost banke da nastavi sa zahtevom za stambeni kredit nakon što pronađete nekretninu koju želite da kupite.
  • Možete početi traženjem i obilaženjem različitih stambenih nekretnina za prodaju.

    Pronalaženje dostupnih nekretnina

    Za traženje nekretnine, možete, na primer:

    • da pogledate oglase na internetu na specijalizovanim sajtovima kao što su „SeLoger“, „Pap“ ili „Leboncoin
    • da potražite pomoć agenta za nekretnine.

    Prikupljanje informacija

    Budite veoma oprezni kada komunicirate sa vlasnikom ili agencijom za nekretnine. Postoji mnogo stvari koje treba razmotriti pre nego što date ponudu, kao što su:

    • Cena po kvadratnom metru, koju možete uporediti sa prethodnim prodajama u komšiluku gledanjem na ovoj veb-lokaciji.
    • Rizici kojima je stambeni prostor izložen. Možete zatražiti da pogledate dokument koji predstavlja različite rizike koji se nazivaju dijagnoza nekretnine ili „diagnostic immobilier“. Na primer, može ukazivati na prisustvo azbesta ili rizik od poplave.
    • Iznos lokalnih poreza. Ovo su porezi koje ćete morati da plaćate svake godine.
    • Ako je u pitanju stan:
      • Iznos suvlasničke naknade ili „charges de copropriété“, odnosno troškovi koje ćete morati da platite za održavanje i korišćenje zgrade.
      • Poslednja tri zabeležena zapisnika sa sastanaka suvlasništva nazvana „procès-verbal d’assemblée générale“ kako bi se saznalo o radovima koji će se izvoditi u zgradi u narednim godinama, za koje ćete morate platiti, kao i sve probleme u toku. Pažljivo proučite ove dokumente, jer ponekad osobe prodaju nekretninu kako bi izbegli skupe radove u budućnosti.
      • Dokument koji utvrđuje pravila koja se moraju poštovati u zgradi, poznat kao uredba o suvlasništvu ili „règlement de copropriété (RCP)“.

    Kontaktirajte gradsku skupštinu ili „mairie

    Preporučljivo je da kontaktirate administrativnu vlast opštine ili grada poznatu kao „mairie“ da biste:

    • bili informisani o svim projektima urbanog razvoja koji mogu uticati na susedstvo
    • zatražili da dobijete dokument koji sadrži pravila planiranja u lokalnoj oblasti pod nazivom „plan local d’urbanisme (PLU)“ ako planirate da izgradite proširenje.
  • Kada pronađete nekretninu koja vas zanima, možete odmah sastaviti ponudu za prodavca.

    Šablone možete pronaći na internetu tako što ćete ukucati „modèle lettre offre achat“ (šablon pisma za ponudu za kupovinu).

    U svojoj ponudi morate navesti:

    • cenu koju nudite za kupovinu nekretnine, koja se može razlikovati od cene koju nudi prodavac
    • period važenja vaše ponude, obično najviše nedelju dana.

    Opcija povlačenja

    Svoju ponudu možete povući u bilo kom trenutku, bez ikakvih posledica, sve dok ne potpišete kupoprodajni ugovor poznat kao „promesse de vente“ ili „compromis de vente“.

    To znači da možete dati ponudu čak i ako još niste dobili sve informacije navedene u 1. koraku.

    Odgovor prodavca

    Tokom perioda važenja vaše ponude, prodavac može odlučiti da prihvati ili odbije vašu ponudu.

    U slučaju odbijanja, može vam dati kontrapredlog po drugoj ceni.

    Možete, zauzvrat, prihvatiti ili odbiti njegov predlog.

  • Kada vaša ponuda bude prihvaćena, potpisaćete dokument koji pravno obavezuje prodavca i kupca da završe transakciju.

    Ovaj dokument se koristi da bi se obezbedila kupovine nekretnine. Ovo je veoma važan korak za zaštitu vas kao kupca.

    Ovaj dokument se može nazivati „compromis de vente“ ili „promesse de vente“. To su dva različita dokumenta sa pravne perspektive, ali u stvarnosti imaju vrlo slične posledice.

    Izrada i potpisivanje dokumenta

    Za izradu ovog dokumenta neophodno je da se sačini zvanična potvrda koja se zove overena potvrda ili „acte authentique“. Izradu ovog dokumenta obavlja pravni stručnjak poznat kao notar „notaire“.

    Notaire“ će moći da osigura da je sve urađeno ispravno i da vas upozori na određene rizike koje ne biste identifikovali.

    Takođe je moguće potpisati dokument koji se zove privatna potvrda „acte sous signature privée“ ili „acte sous seing privé“. Ovo je ugovor koji su sačinila i potpisala privatna lica. Međutim, ovo se uopšte ne preporučuje i predstavlja veoma značajan rizik.

    Period važenja

    Ovaj dokument važi za period definisan u trenutku potpisivanja:

    • Promesse de vente“ obično važi dva do tri meseca.
    • Compromis de vente“ će važiti najmanje tri meseca.

    Tek nakon ovog perioda moći ćete da potpišete zvanični ugovor o prodaji ili „acte de vente“.

    Uslovi i odredbe

    Ako potpišete „promesse de vente“ ili „compromis de vente“, moraćete da navedete uslove i odredbe prodaje u ovom dokumentu.

    Možete da uključite odredbe za kupovinu pod nazivom „clauses suspensives“, na primer:

    • da dobijete stambeni kredit od banke
    • da dobijete dozvolu za planiranje.

    Clauses suspensives“ će vam omogućiti da odustanete od kupovine u bilo kom trenutku do kraja prodaje bez ikakvih posledica po vas ako ovi uslovi nisu ispunjeni.

    Plaćanje prve uplate koja se zove depozit „acompte“ ili „séquestre

    U trenutku potpisivanja, moraćete da platite prvi deo iznosa kupovine poznat kao depozit ili „acompte“ ili „séquestre“.

    Prema zakonu „acompte“ treba da iznosi 10% od cene nekretnine. Međutim, možete pregovarati sa prodavcem da platite samo 5%.

    Ova uplata se može izvršiti preko profesionalca kao što je agent za nekretnine ili notar „notaire“. Nikada ne plaćajte direktno prodavcu.

    Pravo na povlačenje bez opravdanja

    Jednom kada potpišete „promesse de vente“ ili „compromis de vente“, imate period od deset dana tokom kojeg:

    • kupac može otkazati kupovinu nekretnine bez opravdanja i vratiti depozit ili uplatu „acompte
    • prodavac ne može da povuče ponudu.

    Nakon ovog desetodnevnog roka, ako želite da otkažete kupovinu nekretnine:

    • nećete moći da povratite iznos za „acompte“ koji ste uplatili
    • Ako je „acompte“ koji ste platili iznosio samo 5%, moraćete da platite dodatnih 5% prodavcu da bi njegova odšteta bila 10% od cene nekretnine.
  • Ako vam je potreban stambeni kredit da biste platili kupovinu, sada je vreme da kontaktirate banku da biste uputili zvaničan zahtev i potpisali ugovor.

  • Kada istekne period važenja „compromis de vente“ ili „promesse de vente“ možete potpisati zvanični prodajni dokument poznat kao ugovor o prodaji ili „acte de vente“.

    Tada postajete vlasnik nekretnine.

    Ovaj dokument je obavezan. Mora da ga sastavi pravni stručnjak poznat kao notar „notaire“.

    Izbor notara

    Možete unajmiti jednog zajedničkog „notaire“ sa prodavcem ili odabrati dva različita.

    Iznosi za plaćanje

    Kada je ugovor o prodaji potpisan, morate platiti:

    • Iznos koji odgovara kupoprodajnoj ceni nekretnine. Plaćanje se vrši preko „notaire“, nikad direktno prodavcu.
    • Naknade za „notaire“.

    Tada ćete dobiti ključeve od stambenog prostora.

  • Kada se prodaja završi, „notaire“ će i dalje morati da preduzme nekoliko koraka, kao što je registracija „acte de vente“ kod poreskih organa kako biste dobili kopiju overene potvrde ili „acte authentique“ sa pečatom.

    Ovaj dokument će predstavljati potvrdu o vlasništvu i kancelarija lokalnog notara ili „office notarial“ će je čuvati 100 godina pre nego što bude poverena arhivi departmana.

Pronađite podršku

U Francuskoj postoji dosta servisa koji vas mogu podržati, dati vam savet i pomoći u vezi sa procedurama i papirologijom. Većina njih je besplatna.

  • ADIL“ službe su lokalne agencije koje informišu osobe o njihovim pravima za stanovanje i rešenjima koja za njih postoje.

    • Ovaj servis je besplatan.
    • Savetnik će moći da vas informiše i pomogne vam u traženju smeštaja, uključujući i pronalaženje socijalnog smeštaja, i može vam dati pravni savet.
    • Dostupni jezici: uglavnom francuski.
    • Kontakt: naći ćete informacije o kontaktu agencije u vašoj oblasti u ovom imeniku.

Iako je uložena maksimalna pažnja da vam pružimo najtačnije i najažurnije informacije, ova stranica nije namenjena da zameni pravni ili profesionalni savet. Zakoni i procedure se redovno menjaju tako da je važno konsultovati kvalifikovane stručnjake.

Možda će vas zanimati

Iznajmljivanje privatnog smeštaja u Francuskoj

U Francuskoj, iznajmljivanje privatnog smeštaja može biti relativno brz način za pronalaženje…

Podnošenje zahteva za socijalno i pristupačno stanovanje u Francuskoj

Ako imate ograničena finansijska sredstva, možete se prijaviti za iznajmljivanje stambenog prostora…

Pripreme za preseljenje i promenu adrese

Pre nego što se preselite u novi dom, potrebno je da preduzmete nekoliko koraka u vezi sa…

Za intervenciju policije:

Idite na vrh