Acheter un logement en France

Si vous avez déjà la totalité du montant nécessaire

Vous pourrez facilement acheter le bien directement avec le propriétaire.

Il est extrêmement important de ne jamais verser l'argent directement au vendeur.

En France, les vérifications nécessaires et le paiement se font par l’intermédiaire d'un expert judiciaire appelé “notaire”.

Si vous avez besoin d’un prêt bancaire

La plupart des gens ne disposent pas du montant total du prix d’achat.

Il est donc courant de demander un crédit immobilier.

En France :

• Les périodes de remboursement des crédits immobiliers sont généralement de 5 à 25 ans.
• Le taux d'intérêt est fixé dès le départ et restera le même pour toute la durée du prêt. Cependant, il est parfois possible de le renégocier avec sa banque par la suite.

Chaque banque impose des conditions de ressources à respecter, par exemple :

• Des revenus stables, par exemple un contrat de travail permanent appelé “CDI”, ou si vous êtes à votre compte, des bilans annuels stables ou en hausse sur les trois dernières années.
• Un “taux d’endettement” qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Le terme “taux d’endettement” signifie que les paiements que vous ferez tous les mois à votre banque, additionnés à vos autres crédits et loyers éventuels, ne peuvent pas excéder 35 % de vos revenus mensuels avant impôts sur le revenu.
• Une somme d’argent déjà disponible sur votre compte appelée “apport” qui participera à payer le bien immobilier. Selon les banques et votre profil, “l’apport” demandé peut être de 5 à 20 % du prix d’achat. Mais il arrive aussi de pouvoir obtenir un prêt sans “apport” dans certains cas.

Vous pouvez utiliser ce simulateur pour connaître votre capacité d’emprunt.

Vous devrez disposer d'un certain pourcentage du prix d'achat total dès le départ.

En effet, une fois votre offre d’achat acceptée par le vendeur, vous devrez lui verser un premier paiement appelé “acompte” pour sécuriser la vente :

• Cet “acompte”, aussi appelé “séquestre”, est légalement de 10 % du prix de vente. Cependant, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur pour ne payer que 5 %.
• Vous devez le payer par l’intermédiaire d’un expert judiciaire appelé “notaire”. Ne le payez jamais directement au vendeur.
• Ce montant sera déduit du paiement final.
• Si vous demandez un crédit immobilier, ce montant sera considéré comme tout ou partie de votre “apport” par la banque.

Vous aurez différents coûts à payer au moment de l’achat :

• Les frais de l’expert judiciaire appelé “notaire” qui rédigera les documents officiels. Ces frais, appelés “frais d’acquisition”, sont d’environ 7 % du prix du bien. Vous pouvez les estimer en utilisant ce simulateur.
• Les frais d’agence si la vente passe par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Ces frais s’élèvent généralement entre 3 et 5 % du prix du bien. Ils seront payés soit par le vendeur soit par l’acheteur, selon l’accord passé par le vendeur avec l’agence.
• Les impôts locaux, qui sont payés annuellement. Pour l’année d’achat, ceux-ci seront partagés avec le vendeur en fonction de la date où vous signez. Le “notaire” se chargera de calculer la répartition.
• Les éventuels travaux à réaliser dans le logement avant d’y emménager.

• Les impôts locaux annuels.
• Les frais de copropriété si vous avez acheté un appartement.
• Les éventuels travaux d’entretien dans le logement.
• Si vous avez demandé un crédit immobilier :
  • Le remboursement du montant prêté par la banque.
  • Les taux d’intérêt.

Trouver la meilleure offre

Si vous avez besoin d’un prêt pour payer votre achat, il est recommandé de comparer les offres des banques et de commencer les démarches avant même de commencer les visites.

Pour cela, vous pouvez engager les services d’un professionnel spécialisé dans la comparaison de prêts immobiliers appelé “courtier”.

Obtenir un “accord de principe” pour vous aider à acheter

Une fois que vous avez choisi la banque qui vous propose l’offre la plus avantageuse, demandez-leur un document appelé “accord de principe” qui confirme leur volonté de poursuivre la procédure de financement immobilier une fois que vous aurez trouvé le bien.

Ce document rassurera le vendeur et vous donnera plus de chance que votre offre soit acceptée.

Dans le cadre de votre achat immobilier, il vous sera sûrement demandé de fournir les documents suivants à différents moments du processus :

• La copie de votre document d’identité, comme par exemple votre passeport, votre carte d’identité et/ou le document vous autorisant à venir en France appelé “visa” ou “titre de séjour”.
• Si vous êtes actuellement locataire, la copie de votre bail et de votre dernière quittance de loyer.
• Des documents indiquant votre statut marital si vous achetez en couple.
• Des documents prouvant vos ressources financières, par exemple :
  • une attestation de votre banque prouvant que vous avez les fonds nécessaires
  • vos deux derniers avis d’imposition
  • vos trois derniers bulletins de salaire si vous êtes salariée
  • vos trois derniers bilans comptables si vous êtes à votre compte.
• Votre document d’identité bancaire appelé “relevé d'identité bancaire (RIB)”. Il est recommandé d’avoir un compte bancaire français pour faire les différents paiements nécessaires plus simplement, mais ce n’est pas obligatoire.
• Si vous avez besoin d’un crédit immobilier et que vous avez déjà commencé les démarches auprès d’une banque, le document appelé “accord de principe” qui confirme leur volonté de poursuivre la procédure de financement une fois que vous aurez trouvé le bien.

Vous pouvez commencer par chercher des offres de logements à vendre et aller les visiter.

Trouver des offres

Pour rechercher un bien immobilier, vous pouvez notamment :

• consulter des annonces en ligne sur des sites spécialisés comme “SeLoger”, “Pap” ou encore “Leboncoin”
• vous faire accompagner par une agence immobilière.

Rassembler des informations

Soyez très attentif lors de vos échanges avec le propriétaire ou l’agence immobilière. Il y a de nombreux éléments à étudier avant de faire une offre, comme par exemple :

• Le prix de vente au mètre carré, que vous pouvez comparer aux précédentes ventes conclues dans le quartier en regardant sur ce site.
• Les risques auxquels est exposé le logement. Vous pouvez demander à voir un document présentant les différents risques appelé “diagnostic immobilier”. Il peut par exemple indiquer une présence d’amiante ou un risque d’inondation.
• Le montant des impôts fonciers locaux. Ce sont des impôts que vous devrez payer chaque année.
• S’il s’agit d’un appartement :
  • Le montant des charges de copropriété, c’est-à-dire les frais que vous devrez payer pour l’entretien et l’usage de l’immeuble.
  • Les trois derniers bilans du syndicat de copropriété appelés “procès-verbal d'assemblée générale” pour connaître les travaux à prévoir dans l’immeuble dans les prochaines années, pour lesquels vous devrez payer des frais, ainsi que les éventuels problèmes en cours. Étudiez ces documents attentivement, car il arrive qu’une personne vende pour éviter des travaux coûteux à venir.
  • Le document encadrant les règles à respecter dans l’immeuble appelé “règlement de copropriété (RCP)”.

Contacter la “mairie”

Il est conseillé de contacter l'administration de la ville appelée “mairie” pour :

• être informée d’éventuels projets urbains susceptibles d’impacter le quartier
• demander à recevoir le document encadrant les règles de construction dans le quartier appelé “plan local d’urbanisme (PLU)” si vous envisagez de construire une extension.

Une fois que vous avez trouvé un bien qui vous intéresse, n’attendez pas pour rédiger une offre à l’attention du vendeur.

Vous pouvez en trouver des modèles sur internet en tapant “modèle lettre offre achat”.

Dans votre offre d’achat, vous devez préciser :

• le prix que vous proposez pour acquérir le bien, qui peut être différent du prix proposé par le vendeur
• le délai de validité de votre offre, en général une semaine maximum.

Possibilité de rétractation

Vous pourrez toujours vous rétracter tant que vous n’avez pas signé le document qui vous engage à l’achat appelé “promesse de vente” ou "compromis de vente”.

Cela signifie que vous pouvez faire une offre même si vous n’avez pas encore reçu l’ensemble des informations listées à l’étape 1.

Réponse du vendeur

Le vendeur dispose du délai de validité de votre offre pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre.

En cas de rejet, il peut vous faire une contre-proposition avec un prix différent. Vous pouvez alors accepter ou refuser sa proposition.

Une fois que votre offre a été acceptée, vous allez signer un document engageant légalement le vendeur et l’acheteur à aller au bout de la transaction.

Ce document permet de sécuriser l’achat du bien. C’est une étape très importante pour vous protéger en tant qu’acheteur.

Ce document peut être appelé “promesse de vente” ou “compromis de vente”. Ce sont deux documents légalement différents mais qui, dans les faits, ont des conséquences très similaires.

Rédaction et signature du document

Pour rédiger ce document, il est essentiel de faire établir un acte officiel appelé “acte authentique” par l’intermédiaire d’un expert judiciaire appelé “notaire”.

Le “notaire” pourra s’assurer que tout est fait dans les règles et vous alerter de certains risques que vous n’auriez pas repérés.

Il est aussi possible de signer un document appelé “acte sous signature privée” ou “acte sous seing privé”. Il s'agit d’un contrat rédigé et signé par des particuliers. Cependant, cela n’est absolument pas recommandé et représente un risque important.

Durée de validité

Ce document a une durée de validité définie au moment de la signature :

• Une “promesse de vente” a généralement une durée de deux à trois mois.
• Un “compromis de vente” a une durée minimale de trois mois.

Vous ne pourrez signer le document officiel de vente appelé “acte de vente” qu’après ce délai.

Conditions et clauses suspensives

Si vous signez une “promesse de vente” ou un “compromis de vente”, vous devrez préciser dans ce document les termes et conditions de la vente.

Vous pourrez y inclure des conditions appelées “clauses suspensives”, par exemple :

• l’obtention d’un prêt immobilier d’une banque
• l’obtention d’un permis de construire.

Cela signifie que vous pourrez vous retirer de l'achat sans conséquence pour vous à tout moment jusqu'à la date finale de la vente si ces conditions ne sont pas réunies.

Versement d’un premier paiement appelé “acompte” ou “séquestre”

Lors de la signature, vous devrez verser une première partie du montant de l’achat appelée “acompte” ou “séquestre”.

Selon la loi, “l’acompte” doit normalement être de 10 % du prix du bien. Vous pouvez négocier avec le vendeur pour ne payer que 5 %.

Ce versement peut se faire par l’intermédiaire d’un professionnel comme l’agent immobilier ou le “notaire”. Il est fortement déconseillé de verser directement cette somme au vendeur.

Possibilité de rétractation sans justification

Une fois la “promesse de vente” ou le “compromis de vente” signé, vous avez un délai de dix jours pendant lequel :

• l’acheteur peut renoncer à l’achat du bien sans justification et récupérer “l’acompte” versé
• le vendeur ne peut pas se rétracter.

Après ce délai de dix jours, si vous voulez annuler l’achat du bien :

• vous ne pourrez pas récupérer “l’acompte” versé
• si “l’acompte” que vous avez versé était seulement de 5 %, vous devrez payer 5 % supplémentaires au vendeur pour que son indemnité soit de 10 % du prix du bien.

Si vous avez besoin d’un crédit immobilier pour payer votre achat, c’est le moment de contacter la banque pour en faire la demande officielle et signer le contrat.

Une fois la durée de validité du “compromis de vente” ou de la “promesse de vente” écoulée, vous pourrez signer le document officiel de vente appelé “acte de vente”.

C’est à ce moment-là que vous deviendrez propriétaire du bien.

Ce document est obligatoire. Il doit être établi par un expert judiciaire appelé “notaire”.

Choix du notaire

Vous pouvez engager un seul “notaire” commun avec le vendeur, ou en choisir deux différents.

Sommes à payer

Une fois le document de vente signé, vous devez payer :

• La somme correspondant au prix d’achat du bien. Le paiement se fait par l’intermédiaire du “notaire”, jamais directement au vendeur.
• Les frais des “notaires”.

Vous recevrez à ce moment-là les clefs de votre logement.

Une fois la vente finalisée, le “notaire” devra encore faire plusieurs démarches, notamment enregistrer “l’acte de vente” auprès de l'administration fiscale afin de recevoir une copie de “l’acte authentique” avec cachet.

Ce document constituera votre titre de propriété et sera conservé pendant 100 ans par le bureau spécialisé local appelé “office notarial” avant d’être confié au service des archives départementales.