Comprar uma casa em França

Se vive em França e tem dinheiro suficiente ou puder pedir emprestado ao seu banco, pode explorar a compra de uma casa. Esta página irá guiá-la através dos passos principais do processo.

Verificado por Emmeline Vega no dia 18/11/2022

Comprar um imóvel em França irá permitir-lhe tornar-se proprietária da sua própria casa.

O processo pode parecer complicado no início, mas ao prestar atenção a alguns detalhes importantes, a propriedade de uma casa em França pode ser uma excelente opção.

Condições

A França não impõe quaisquer condições especiais para a venda de bens imóveis a pessoas que não sejam francesas. Qualquer pessoa consegue.

Decidir o seu orçamento

  • Se já tiver o valor total de que precisa

    Se for esse o caso, pode facilmente comprar o imóvel diretamente ao proprietário.

    É extremamente importante que nunca pague dinheiro diretamente ao vendedor.

    Em França, todas as verificações e pagamentos necessários são feitos através de um perito legal autorizado chamado notário ou "notaire"

    Se precisar de um empréstimo para a casa

    A maioria das pessoas não tem a quantidade total necessária para comprar uma casa de imediato.

    Por isso, é comum pedir um empréstimo a um banco.

    Algumas informações chave sobre crédito à habotação em França:

    • Os prazos de reembolso são, por norma, entre 5 e 25 anos.
    • A taxa de juro é fixada ao início e permanecerá a mesma durante todo o período de vigência do empréstimo. No entanto, por vezes é possível renegociá-la posteriormente com o banco.

    Os bancos impõem condições financeiras que têm de ser cumpridas antes de aprovar um pedido de empréstimo, por exemplo:

    • Rendimento estável, por exemplo, um contrato de trabalho permanente chamado "CDI". Ou se for trabalhador independente, estável ou estiver a aumentar os rendimentos anuais nos últimos três anos.
    • Um rácio de dívida ou "taux d'endettement" que não ultrapasse 35% do seu rendimento mensal. O termo "taux d'endettement" significa que o reembolso do empréstimo que faria ao seu banco todos os meses, juntamente com quaisquer outros empréstimos e rendas, não pode ultrapassar 35% do seu rendimento mensal antes de impostos sobre o rendimento.
    • Já tem uma quantia em dinheiro disponível na sua conta. A isto chama-se pagamento inicial ou "apport" que contribuirá para pagar o imóvel. Dependendo dos bancos e do seu perfil, o "apport" necessário pode estar entre 5% e 20% do preço de compra. Em alguns casos, no entanto, também pode ser possível obter um empréstimo sem um "apport".

    Pode utilizar esta ferramenta para saber quanto pode pedir emprestado.

  • Terá de ter uma determinada percentagem do preço de compra total desde o início.

    Assim que a sua proposta de compra tiver sido aceite pelo vendedor, terá de efetuar um pagamento inicial chamado "acompte", ou sinal, para garantir a venda:

    • Este sinal ou "acompte", também conhecido como "séquestre", é legalmente 10% do preço de venda. No entanto, pode tentar negociar com o vendedor para pagar apenas 5%.
    • Terá de o pagar através de um perito legal chamado notário ou "notaire". Nunca o pague diretamente ao vendedor.
    • Este montante será deduzido do pagamento final.
    • Se estiver a utilizar um crédito à habitação para comprar o imóvel, este montante será considerado como parte ou a totalidade do seu pagamento inicial ou "apport" pelo banco.
  • Terá diversos custos a pagar no momento da compra:

    • Os honorários do perito legal designado notário ou "notaire", que elaborará os documentos oficiais. Estes custos, conhecidos como custos de aquisição ou "frais d'acquisition", são aproximadamente 7% do preço do imóvel. Pode estimar estes custos utilizando esta ferramenta.
    • Comissões de agências imobiliárias se a venda for feita através de um agente imobiliário. Geralmente, estes custos representam entre 3% e 5% do preço do imóvel. Serão pagos pelo vendedor ou pelo comprador, consoante o acordo celebrado pelo vendedor com o consultor imobiliário.
    • Impostos locais, que são pagos anualmente. Para o ano de compra, estes serão partilhados com o vendedor com base na data de assinatura. O "notaire" calculará a repartição.
    • Quaisquer trabalhos a realizar em casa antes de se mudar.
  • Depois de ter a sua casa, terá custos contínuos relacionados com a propriedade do imóvel:

    • Impostos locais anuais.
    • Despesas de condomínio se tiver adquirido um apartamento.
    • Qualquer trabalho de manutenção na casa.
    • Se tiver adquirido o imóvel com um crédito à habitação de um banco:
      • O reembolso mensal do empréstimo.
      • Os juros associados ao empréstimo.

Procedimento

  • Encontrar a melhor oferta

    Se precisar de um empréstimo de um banco para pagar a sua compra do imóvel, recomenda-se que compare as ofertas dos bancos e inicie o processo antes mesmo de começar a fazer visitas.

    Para isso, pode contratar um profissional especializado na comparação de créditos à habitação designado corretor ou "courtier".

    Obter um "accord de principe" (acordo de princípio) para a ajudar a comprar

    Depois de escolher o banco que lhe oferece o melhor negócio, peça-lhes um documento chamado "accord de principe". Este documento confirma a disponibilidade do banco para continuar com o processo de crédito à habitação depois de encontrar um imóvel que pretenda comprar.

    Este documento irá tranquilizar o vendedor e dar-lhe uma melhor oportunidade de aceitar a sua proposta.

  • No âmbito da compra do seu imóvel, é provável que lhe seja pedido para fornecer os seguintes documentos em vários pontos do processo:

    • Uma cópia do seu documento de identidade, como o seu passaporte, cartão de identidade e/ou o documento que o autoriza a entrar em França chamado "visa" ou a sua autorização de residência ou "titre de séjour".
    • Se atualmente for um locatário, uma cópia do seu contrato de arrendamento e do seu último recibo de renda.
    • Documentos que indicam o seu estado civil se estiver a comprar com um parceiro.
    • Documentos que comprovam os seus recursos financeiros, por exemplo:
      • um certificado do seu banco a comprovar que tem os fundos necessários
      • as suas duas últimas declarações fiscais
      • os três últimos recibos de vencimento se estiver empregada
      • as três últimas demonstrações financeiras se for trabalhador independente.
    • O seu certificado de conta bancária, ou "relevé d'identité bancaire (RIB)" Recomenda-se que disponha de uma conta bancária francesa para poder efetuar os diferentes pagamentos com mais facilidade, embora isso não seja obrigatório.
    • Se pretender um empréstimo bancário para comprar o imóvel, e já tiver iniciado o processo com um banco, o documento designado "accord de principe", que confirme a disponibilidade do banco para continuar com o pedido de empréstimo para a casa depois de ter encontrado um imóvel que pretenda comprar.
  • Pode começar por procurar e visitar vários imóveis residenciais para venda.

    Encontrar imóveis disponíveis

    Para pesquisar um imóvel, pode, por exemplo:

    • visualizar anúncios online em sites especializados como "SeLoger", "Pap" ou "Leboncoin"
    • procurar o apoio de um consultor imobiliário.

    Recolher informações

    Tenha muito cuidado ao interagir com o proprietário ou com a agência imobiliária. Existem muitas coisas a considerar antes de fazer uma proposta, tais como:

    • O preço por metro quadrado, que pode comparar com as vendas anteriores na vizinhança, consultando este site.
    • Os riscos a que a casa está exposta. Pode pedir para ver um documento que apresenta os vários riscos, designado diagnóstico do imóvel ou "diagnostic immobilier". Por exemplo, pode indicar a presença de amianto ou o risco de inundação.
    • O montante de impostos locais. São impostos que terá de pagar todos os anos.
    • Se for um apartamento:
      • O montante das despesas de condomínio ou "charges de copropriété", ou seja, os custos que terá de pagar pela manutenção e utilização do edifício.
      • As três últimas atas registadas das reuniões de condóminos designadas "procès-verbal d'assemblée générale" para ficar a conhecer os trabalhos a realizar no edifício nos próximos anos, pelos quais terá de pagar, assim como quaisquer problemas em curso. Estude estes documentos cuidadosamente, já que, por vezes, as pessoas vendem para evitar trabalhos dispendiosos no futuro.
      • O documento que estabelece as regras a respeitar no edifício, conhecidas como regulamento de condomínio ou "règlement de copropriété (RCP)".

    Contacte a câmara municipal ou "mairie"

    Aconselha-se que contacte a autoridade administrativa da cidade ou localidade conhecida como "mairie" para:

    • se informar de quaisquer projetos de desenvolvimento urbano que possam ter impacto na vizinhança
    • pedir para receber o documento que define as regras de planeamento na área local designado "plan local d'urbanisme (PLU)" se estiver a pensar numa ampliação.
  • Depois de encontrar um imóvel que lhe interesse, pode apresentar imediatamente uma proposta ao vendedor.

    Pode encontrar modelos na Internet escrevendo "modèle lettre offre achat" (modelo de carta de proposta de compra).

    Na sua proposta tem de especificar:

    • o preço que oferece para comprar o imóvel, que pode ser diferente do preço pedido pelo vendedor
    • o período de validade da sua proposta, normalmente no máximo uma semana.

    Direito de retirada

    Pode retirar a sua proposta a qualquer momento, sem qualquer consequência, até ter assinado o contrato de compra conhecido como "promessa de vente" ou "compromis de vente".

    Isto significa que pode fazer uma proposta, mesmo que ainda não tenha recebido todas as informações indicadas no Passo 1.

    Resposta do vendedor

    Durante o período de validade da sua proposta, o vendedor pode decidir aceitar ou recusar a sua oferta.

    Em caso de rejeição, podem fazer-lhe uma contraproposta com um preço diferente.

    Pode, por sua vez, aceitar ou recusar essa contraproposta.

  • Assim que a sua proposta tiver sido aceite, assinará um documento que legalmente compromete o vendedor e o comprador a concluir a transação.

    Este documento é utilizado para proteger a aquisição do imóvel. Este é um passo muito importante para a proteger como comprador.

    Este documento pode ser designado como um "compromis de vente" ou "promesse de vente". Estes são dois documentos diferentes do ponto de vista legal, mas na realidade têm consequências muito semelhantes.

    Elaboração e assinatura do documento

    Para redigir este documento, é essencial que seja elaborado um instrumento oficial chamado instrumento autêntico ou "acte authentique". Isto é feito pelo perito legal conhecido como notário "notaire".

    O "notaire" poderá garantir que tudo é feito corretamente e alertá-la para determinados riscos que não teria identificado.

    Também é possível assinar um documento designado instrumento privado, um "acte sous signature privée" ou "acte sous seing privé". Este é um contrato elaborado e assinado por particulares. No entanto, isto não é recomendado e constitui um risco muito significativo.

    Período de validade

    Este documento é válido por um período definido no momento da assinatura:

    • Uma "promesse de vente" é normalmente válida durante dois a três meses.
    • Um "compromis de vente" será válido durante um mínimo de três meses.

    Só poderá assinar o instrumento oficial de venda ou "acte de vente" após este período.

    Termos e condições

    Se assinar uma "promesse de vente" ou "compromis de vente", terá de especificar os termos e condições da venda neste documento.

    Pode incluir condições de compra designadas "clauses suspensives", por exemplo:

    • que obtenha um crédito à habitação junto de um banco
    • que obtenha autorização para obras.

    As "clauses suspensives" permitir-lhe-ão retirar-se da transação a qualquer momento até ao final da compra e venda, sem quaisquer consequências para si, se estas condições não forem cumpridas.

    Realização do primeiro pagamento designado sinal ou "acompte" ou "séquestre"

    No momento da assinatura, terá de pagar a primeira parte do montante da compra, conhecida como sinal ou "acompte" ou "séquestre".

    De acordo com a lei, o "acompte" tem de ser 10% do preço do imóvel. No entanto, pode negociar com o vendedor para pagar apenas 5%.

    Este pagamento pode ser feito através de um profissional como um agente imobiliário ou notário, o "notaire". Nunca pague diretamente ao vendedor.

    Direito de retirada sem justificação

    Depois de ter assinado a "promesse de vente" ou o "compromis de vente", tem um período de dez dias durante o qual:

    • o comprador pode cancelar a compra do imóvel sem justificação e recuperar o sinal ou "acompte" pago
    • o vendedor não pode retirar-se.

    Após esse prazo de dez dias, se pretender cancelar a compra do imóvel:

    • não poderá recuperar o "acompte" pago
    • se o "acompte" que pagou for apenas 5%, terá de pagar mais 5% ao vendedor para que a sua indemnização seja 10% do preço do imóvel.
  • Se precisar de um empréstimo para pagar a sua compra, agora é o momento de contactar o banco para efetuar o pedido oficial e assinar o contrato.

  • Assim que o período de validade do "compromis de vente" ou da "promesse de vente" tiver expirado, pode assinar o documento de venda oficial, conhecido como o instrumento de venda ou "acte de vente".

    É aqui que se torna proprietária do imóvel.

    Este documento é obrigatório. Deve ser redigido por um perito jurídico conhecido como notário ou "notaire".

    Escolha do notário

    Pode recorrer um "notaire" comum com o vendedor ou escolher dois diferentes.

    Valor a pagar

    Assim que o instrumento tiver sido assinado, deverá pagar:

    • A verba correspondente ao preço de compra do imóvel. O pagamento é feito através do "notaire", nunca diretamente ao vendedor.
    • Os honorários do "notaire".

    Receberá então as chaves da sua casa.

  • Assim que a venda estiver concluída, o "notaire" terá ainda de realizar diversas diligências, como registar o "acte de vente" junto das autoridades fiscais para receber uma cópia do instrumento autêntico ou "acte authentique" com carimbo.

    Este documento constituirá a seu título de propriedade e será guardado durante 100 anos pelo cartório notarial local ou "office notarial" antes de ser entregue aos arquivos do departamento.

Encontrar apoio

Em França, existem muitos serviços que a podem apoiar, aconselhá-la e ajudá-la nos procedimentos e documentação. A maior parte deles é gratuita.

  • Os serviços "ADIL" são agências locais que informam as pessoas sobre o seu direito à habitação e as soluções que existem para elas.

    • Este serviço é gratuito.
    • Um consultor poderá informá-la e ajudá-la na procura de habitação, incluindo a procura de habitação social, podendo dar-lhe aconselhamento jurídico.
    • Idiomas disponíveis: sobretudo francês.
    • Contacto: os dados de contacto da “CIDFF” na sua zona encontram-se neste diretório.

Embora tenha havido o máximo cuidado para lhe apresentar as informações mais exatas e atualizadas, esta página não se destina a substituir aconselhamento jurídico ou profissional. As leis e os procedimentos mudam regularmente, pelo que é importante consultar profissionais qualificados.

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